La location de plusieurs appartements en Israel est considérée comme une activité commerciale, avec toutes les conséquences que cela implique.

Ce n’est pas nouveau, le fisc israélien a dans le viseur les propriétaires de plusieurs appartements en Israel depuis plusieurs années.

• Nous avions publié la jurisprudence “Leshem & Biran” qui laissait présager de la nouvelle position des autorités fiscales israéliennes. (Voir résumé en fin d’article).
• Le fisc voulait mettre une taxe particulière sur les propriétaires de plus de 3 appartements, puis s’est finalement ravisé.

Maintenant le fisc se concentre sur les propriétaires louant plusieurs appartements en Israel et requalifie leur activité comme une activité commerciale.

La conséquence direct est que le forfait d’imposition à 10% ne serait plus applicable, l’impôt pourrait donc grimper à 50% pour certains propriétaires en Israel !

Cet article ne concerne uniquement les revenus fonciers de location à long terme. Les revenus locatifs de location “courte durée” ont été traités dans cet article.

Plusieurs questions se posent auxquelles nous essaierons de répondre dans cet article:

• Quel est le nombre d’appartements minimal qu’il faut louer pour que les revenus fonciers soient considérés comme des revenus “commerciaux” ?
• Les tribunaux ont défini un certain nombre de critères venant indiquer si l’activité s’assimile à des revenus commerciaux.
• Diviser vos appartements en plusieurs “petits lots” pointe un certain savoir-faire et une “implication active” de votre part.

Résumé de la loi sur les revenus foncier en Israel.

• Forfait d’imposition « normal ».

Les revenus provenant des loyers vont s’ajouter aux autres revenus du propriétaire, comme par exemple : salaires, dividendes, intérêts etc…

De ce fait le propriétaire paiera des impôts en fonction des tranches d’imposition qui le concernent.

Dans ce cas-là il pourra déduire du montant des loyers les dépenses courantes liées à l’appartement loué : amortissement et réparations, rénovations et améliorations, frais bancaire, frais d’avocat et d’agent immobilier…

Lire aussi : Tranches d’imposition en Israel.

• 2 – Forfait « taux d’imposition linéaire de 10%».

En choisissant ce forfait fiscal, le propriétaire doit payer 10% du montant des loyers perçus en Israël. Il devra également verser 15% des loyers perçus sur les biens situés à l’étranger, en dehors d’Israel.

La particularité de ce forfait est qu’on ne peut déduire aucun frais. Ni l’amortissement du bien, ni les dépenses courantes d’entretien, ni même les frais bancaires liés à l’emprunt pour l’achat du bien.

Attention au mauvaise surprise : Lors de la revente, le calcul de la plus value se fait en ajoutant l’amortissement dont vous n’avez pas bénéficié ! Vous payez donc doublement de l’impôts !

• 3 – Exemption d’impôts totale ou partielle.

Jusqu’à un certain montant de loyer, le propriétaire ne devra pas payer d’impôts sur les loyers perçus.

Ce montant est revu chaque année. Pour l’année fiscale 2020, ce montant est de 5100 shekels par mois. (5090 Shekels par mois pour l’année 2019).

Si le loyer perçu est supérieur à cette somme, il faut recalculer l’exemption autorisée, de la manière suivante :

• Le montant supérieur au montant est déduit du plafond autorisé, afin d’obtenir le “plafond réajusté”.
• Nous déduisons du montant des loyers le “plafond réajusté”, afin d’obtenir le “revenu imposable”.
• Le revenu imposable obtenu est taxé conformément aux tranches d’imposition de revenus du propriétaire.
  

  ---

Alors : Quel est le problème pour les propriétaires de plusieurs appartements en Israel ?

Le calcul de l’imposition énuméré dans le précédent paragraphe concerne uniquement les revenus passifs.

Comprenez par là : Les revenus provenant d’une faible implication de la part du propriétaire. Ce qui se traduit par des revenus obtenus “passivement”, sans s’impliquer de manière active.

Les propriétaires de plusieurs appartements en Israel répondant aux critères qui seront détaillés  par la suite ne peuvent donc profiter de cet allègement fiscal et pourront être imposés jusqu’à 50%.

Quels sont les critères qui définissent si votre activité de location en Israel est une activité commerciale ?

Apres avoir fait un bref rappel de la situation, nous allons pouvoir aborder les différents critères que les tribunaux ont choisi pour requalifier votre activité de “location long terme en Israel” comme une activité commerciale.

Ces critères ont été mentionnés dans la jurisprudence “Yaacov Arbiv contre l’Etat d’Israel”. Administration fiscale de Netanya.

1. Vérification de la quantité de logements loués en Israel.
2. Un appartement inscrit au Tabo (cadastre israélien) comme une seule unité, mais qui est “divisé” en plusieurs lots et donc a plusieurs locataires différents. Le fisc voit comme un indicateur supplémentaire pour requalifier votre activité comme commerciale :
   1. le nombres de locataires – plusieurs interlocuteurs différents, qui n’ont pas de “solidarité locative”.
   2. Le savoir faire de diviser un appartement en plusieurs lots pour augmenter la rentabilité tend à dévier vers le caractère commercial de l’opération.
3. Amélioration et embellissement de la propriété. (Travaux, aménagement important etc…).
4. La compétence et le savoir faire: le fisc pourrait se baser sur vos compétences acquises au fur et à mesure des années de par le monde. (Les actionnaires de SCI en France ou LLC au Usa sont particulièrement visés).
5. Nombres d’emprunts dans les banques et vérification du système de financement de votre appartement en Israel. Analyse du ratio fonds propres VS capitaux étrangers.
6. La Fréquence de rotation des locataires.
7. Utilisation d’une société de gestion locative ou bien prise en charge personnelle de la gestion du parc de locataires.

Conclusion: Chaque critère est important est doit être pris en compte. Il n’y a pas de réponse “noir ou blanc”. L’administration observe l’image dégagée dans son ensemble au cas par cas.

Transfert d’appartements en Israel à des membres de la famille : Opération dans le viseur du fisc.

Le transfert de plusieurs appartements en Israel à des membres de la famille ne garantit pas la répartition fiscale entre eux. Si le contrôle absolu sur l’activité de location d’appartements appartient au parent qui a transféré les appartements, les impôts vont continuer à regarder les loyers perçus comme appartenant au “propriétaire initial”.

Jurisprudence – cas concret du dossier Mr Arbiv Yaacov (Sept 2019)

Mr Arbiv possède, avec ses enfants, dix propriétés immobilières situées dans la ville de Netanya. Les appartements ont été acquis par Arbiv au fil des années et certains ont été enregistrés au nom de ses enfants. La plupart des propriétés ont été divisées en plusieurs dizaines de logements.

Arbiv était responsable de la location et de l’entretien des biens familiaux. Il a mis la totalité des loyers entre ses mains et a utilisé les fonds selon sa propre volonté.

Arbiv est en attente d’une procédure pénale concernant la location de biens immobiliers entre 2009 et 2014. Arbiv est accusé de diverses infractions pour avoir omis de déclarer correctement et intégralement les revenus de location immobilière en Israel.

Le fisc israélien a affirmé qu’Arbiv exploitait une entreprise de location résidentielle, de sorte que les dispositions de la taxe de location résidentielle exonérée d’impôt ou un taux d’imposition de 10% – ne s’appliquent pas. En outre, il a été soutenu qu’Arbiv devait être imposé sur l’intégralité des revenus locatifs générés par tous les biens de la famille, que les propriétés aient été enregistrées ou non à son nom.

Bénéficier des loyers sans déclarer fiscalement : Attention le fisc attend au tournant.

Dans le cadre de ses déclarations fiscales annuelles, Arbiv n’a indiqué que les revenus provenant de la location des biens enregistrés à son nom. Les loyers relatifs aux biens enregistrés au nom des enfants n’ont pas été inclus.

Le revenu déclaré d’Arbiv a été calculé sur une “base nette”, après neutralisation des charges sur l’électricité, l’eau et la propriété des actifs loués. La plupart des revenus étaient déclarés comme des revenus passifs imposables au taux de 10% conformément à l’article 122 de l’ordonnance sur l’impôt sur le revenu, et le reste des revenus était soumis à l’exonération fiscale.

Quant à la déclaration des revenus provenant de la location des biens énumérés au nom des enfants d’Arbiv. Il s’est avéré que, à l’exception de deux enfants qui louent eux-mêmes des biens immobiliers supplémentaires, les autres enfants avaient le droit à une exonération fiscale pouvant aller jusqu’au plafond des revenus générés par les biens locatifs.

C’est donc un montage complexe qui a été totalement démantelé par le fisc israélien.

Jurisprudence – cas concret du dossier Leshem et Biran.

Concernant Leshem et Biran, la Cour suprême a jugé que la location de 20 à 30 actifs immobiliers venait nécessairement au niveau d’une activité commerciale active et non d’un revenu locatif passif.

Il a été déclaré que l’accent devrait être mis sur:

1. Le nombre des actifs loués.
2. L’amélioration des actifs.
3. L’existence d’un “process et d’une méthode commerciale”. (aussi simple que cela puisse être).
4. La grandeur et la fréquence des opérations requises pour la location.
5. Les connaissances pratiques et l’expérience acquise par le propriétaire.
6. Les compétences dans ce créneau locatif unique.
7. Une prise de risque accrue dans le même secteur économique.

Conséquence pour le cas Arbiv.

Apparemment, Arbiv a effectué diverses activités d’embellissement sur les biens immobiliers avant de les mettre en location:

1. Mise a niveau pour un usage résidentiel – se réfère aux opérations de modifications dans les propriétés qui étaient utilisées au moment de l’achat comme entrepôt, et les ont converties à des fins résidentielles.

2. Division des propriétés résidentielles – Il s’agit de propriétés qui ont été achetées en tant que logements entiers et divisées par Arbiv en plusieurs unités de logement.

3. Embellissement et rafraîchissement de la propriété – Arbiv a installé chaque salle de douche et cuisine. Arbiv a fait la plupart du travail lui-même ou bien a supervisé directement les travaux.

Arbiv a affirmé qu’il avait effectué des “réparations standard” conçues pour permettre aux locataires de résider, conformément à son devoir de propriétaire.

Par exemple, remplacer une porte cassée ou réparer un robinet qui fuit. En outre, Arbiv lui-même est venu au logement et a perçu le loyer.

Dans ce cas, il a été déterminé qu’il ne s’agit pas de la location de neuf ou onze appartements résidentiels mais de l’activité locative d’un grand nombre de sous-unités, parfois pour de courtes périodes. Le nombre d’unités de logement est significatif à n’importe quelle échelle.

Les revenus fonciers des enfants lui sont entièrement imputés fiscalement.

L’implication des enfants dans l’acquisition de la propriété a été résumée dans la signature des documents d’acquisition avec un avocat. Certains ont visité le bien, mais il semble que cela n’ait aucun effet sur son emplacement et sa sélection. Arbiv était seul responsable de la gestion de la location, et cela a été fait à sa seule discrétion.

Le tribunal a jugé qu’il n’était pas nécessaire d’ignorer complètement l’inscription de certains noms d’enfants au registre foncier.  Néanmoins son seul intérêt du fait que les appartements étaient au nom des enfants était qu’à long terme chaque enfant devait recevoir un appartement.

Le contrôle total qu’Arbiv exerce sur les actifs et sur le rendement financier qui en résulte conduit à conclure que les loyers devraient lui être imputés fiscalement.

Notez que la simple énumération des noms des enfants est un acte artificiel. Il suffit que la totalité des faits indique le transfert des avoirs des enfants à Arbiv, qui a conduit à la transcription des revenus.

Les dispositions de l’article 84 du CGI indiquent que lorsque le porteur n’a pas le pouvoir de “reprendre le contrôle … des revenus ou des biens”, alors les revenus seront considérés comme les revenus du bénéficiaire.

Cependant, ce n’est pas toujours lorsqu’un parent acquiert un bien immobilier pour ses enfants ou est impliqué dans sa location, que les revenus locatifs doivent lui être personnellement associés.

Le tribunal a statué que les revenus de l’activité de location seraient classés en tant qu’activité commerciale en vertu de l’article 2, paragraphe 1, du CGI israélien.

Dans le calcul des revenus foncier d’Arbiv seront également inclus les revenus des locations des biens immobiliers enregistrés au nom de ses enfants.

Une note a également était transmise au “département des taxes d’acquisition” car le fait d’avoir mis les appartements au nom des enfants a réduit de manière importante la redevance fiscale de Arbiv lors des différentes acquisitions.

Conclusion.

Le fait d’avoir plusieurs appartements en Israel en location “long terme” vous oblige à vérifier si vous ne devez pas être soumis une imposition “commerciale”. 

Si vous avez plusieurs appartements mis en location en Israel, il est fortement recommandé de procéder à une vérification totale de votre patrimoine immobilier, de sa rentabilité ainsi que des dispositions fiscales à respecter.

Ceci vous permettra de trouver des solutions pour optimiser fiscalement votre patrimoine en Israel tout en respectant la légalité du système fiscal israélien.

Le cabinet Dray & Dray saura vous accompagner dans vos démarches et optimiser fiscalement vos investissements en Israel.

Vos interrogations – Nos conseils.

1. Avez vous le droit de profiter du Mas rehisha – taxe d’acquisition selon la tranche “résidentielle” ou devez vous opter pour la taxe d’acquisition “commerciale” ?
2. Existe t-il un risque d’être requalifié en tant que “marchand de biens en Israel’ ? Quels en sont les risques et combien de temps est il conseillé d’attendre avant de vendre un appartement en Israel ?
3. Le fait d’avoir plusieurs appartements en Israel qui ne sont pas tous loués change t’il la donne ? (en construction, prêtés à des proches etc…)
4. Qu’en est il de la TVA et des charges sociales -Bitouah Léoumi si votre activité de revenus fonciers est requalifiée comme une activité commerciale ?
5. Utiliser un gestionnaire de biens “qui s’occupe de tout” réduit il les risques de requalification en activité commerciale ?
6. Les parents ayant acheté des appartements au nom des enfants tout en conservant l’usufruit ont ils des raisons de s’inquiéter ? Le fait de procéder à une donation irrévocable existe t-il en Israel ? Le fisc israélien se penche sérieusement sur ce genre d’opérations. Des réformes sont en cours, prenez conseil.
   

   ---

Cet article La location de plusieurs appartements en Israel est considérée comme “activité commerciale” est apparu en premier sur Dray & Dray.

Augmentation des impôts en Israel en 2020 !

Suite aux dernières élections, peut on s’attendre à une augmentation des impôts en Israel en 2020 ?

On le dit depuis plusieurs mois, les caisses de l’Etat d’Israel sont en déficit. Et comme toujours, ce sont les contribuables qui risquent d’en payer les frais.

Nathaniel Dray, du cabinet Dray & Dray – Cabinet d’Expertise Comptable en Israël. présente les différentes possibilités qui s’offrent au fisc israélien pour augmenter les impôts en Israel en 2020 au micro de la radio publique israélienne Kan, par l’intermédiaire de Yoram Salamon.

Podcast – Augmentation des Impôts en Israel en 2020:

1. Les causes du déficit fiscal en Israël en 2020: situation géopolitique, élections…
2. Pourquoi les impôts n’ont ils pas été augmenté avant ?
3. Le nouveau gouvernement n’aura pas la tâche facile ? Ou pas !
4. Qu’est ce qui va changer en 2020 ?
5. Les revenus passifs et actifs visés par l’augmentation.
6. Impôts actifs: revenus des particuliers et des sociétés.
7. Impôts non appréciés par le grand public : Le Maam (TVA en Israël).
8. L’augmentation de l’imposition sur les sociétés est plutôt bien vu par le grand public mais risque de générer une inflation et donc une hausse des prix en Israel.
9. Une promotion sur la distribution de dividendes en Israel (comme en 2017) ?
10. Où se situe l’impôt israélien par rapport au reste du “monde occidental” ?
11. “L’économie partagée” (Airbnb, Booking, UBER) dans le viseur de l’administration fiscale israélienne.
12. Vers une obligation de déclaration pour tous les contribuables, comme en France ?

Vos interrogations – Nos conseils

1. Comment déclarer vos revenus partagés ? (type Airbnb, Uber, vente en ligne, Fiverr etc…).
2. Comment le fisc israélien peut il repérer si vous avez des revenus partagés ?
3. La prime du Maanak Avoda en danger ? Est ce que les personnes à faibles revenus devront eux aussi participer à combler le déficit de l’Etat ?
4. Autres possibilités qui s’offrent au fisc israélien: annulation de la TVA à 0% à Eilat ou pour les services hoteliers, TVA à 0% pour les exports de marchandises et services remis en question, baisse des aides sociales etc…

Cet article Augmentation des impôts en Israel en 2020 ! est apparu en premier sur Dray & Dray.

Revenus locatifs en Israel.

De nombreuses personnes possèdent un ou plusieurs appartement(s) destiné(s) à la location en Israel.

Que ce soit sur du court ou du long terme, les revenus locatifs en Israel sont imposables. Tout du moins en théorie, car comme nous allons le voir, il existe plusieurs manières de déclarer les revenus locatifs en Israel.

Ces options de déclarations différentes sont adaptées en fonction de chaque situation.

Il est très important de bien choisir le mode de déclaration qui correspond à chaque propriétaire, et à chaque type de biens. En effet, un choix adéquat permettra généralement des taux d’imposition réduits voire leur exemption totale.

Voici trois différents modes de déclaration pour les revenus fonciers en Israel :

• 1 – Mode d’imposition « normal ».

Les revenus que constituent les loyers vont s’ajouter aux autres revenus que gagne le propriétaire, comme par exemple un salaire.

De ce fait le propriétaire paiera des impôts en fonction des tranches d’imposition qui le concernent.

Dans ce cas-là il pourra déduire du montant des loyers l’amortissement et les dépenses courantes liées à l’appartement loué : réparations, rénovations, frais bancaire, frais d’avocat et d’agent immobilier…

Lire aussi : Tranches d’imposition en Israel.

• 2 – Mode « taux d’imposition linéaire de 10%».

En choisissant ce régime, le propriétaire doit payer 10% du montant des loyers perçus en Israël. Il devra également verser 15% des loyers perçus sur les biens à l’étranger.

Sous ce régime, on ne peut déduire aucun frais. Ni l’amortissement du bien, ni les dépenses courantes d’entretien.

• 3 – Exemption d’impôts totale ou partielle.

Jusqu’à un certain montant de loyer, le propriétaire ne devra pas payer d’impôts sur les loyers perçus.

Ce montant est revu chaque année. Pour l’année fiscale 2020, ce montant était de 5100 shekels par mois (5090 Nis pour l’année 2019).

Si le loyer perçu est supérieur à cette somme, il faut recalculer l’exemption autorisée, de la manière suivante : (Un exemple chiffré vous est proposé plus bas).

• Le montant supérieur au montant est déduit du plafond autorisé, afin d’obtenir le “plafond réajusté”.
• Nous déduisons du montant des loyers le “plafond réajusté”, afin d’obtenir le “revenu imposable”.
• Le revenu imposable obtenu est taxé conformément aux tranches d’imposition de revenus passifs du propriétaire.

Un petit exemple en chiffres pour illustrer le régime No 3 :

Mr A perçoit un loyer de 6800 Shekels/mois pour un appartement de 3 pièces au centre de Jérusalem.

Pour 2020, le plafond réajusté sera donc de :

Impact sur le plafond : 6 800-5 100 = 1 700.

Plafond réajusté : 5 100-1 700 = 3 400 Shekels.

Le revenu annuel imposable sera donc de : 6 800-3 400 = 3 400 Shekels * 12 = 40 800 Shekels.

Cette somme sera imposée à partir de 31%, sauf exceptions.

Des avantages fiscaux accordés aux Seniors pour les revenus fonciers en Israel.

Il est important de préciser que sous les régimes 1 & 3, certains avantages sont accordés aux propriétaires âgés de plus de 60 ans.

Ces avantages sont accordés même aux touristes possédant des appartements en Israel, s’ils sont âgés de plus de 60 ans.

A quoi faut-il faire attention ?

Le choix de mode d’imposition apparaît souvent évident au regard du montant du loyer ou bien des revenus du propriétaire, néanmoins il y a d’autres points à prendre en compte afin d’optimiser au maximum les avantages de chaque mode.

Voici ci-dessous quelques-uns de ces points :

• 1 – Ne pas prendre en compte uniquement le montant du loyer pour choisir le mode d’imposition.

En effet comme mentionné plus haut jusqu’à un certain montant de loyer ces revenus ne sont pas imposables. D’un autre coté il n’est pas possible de déduire les dépenses liées à l’appartement loué : amortissement, rénovations, réparations, frais d’avocat et autres…

Pour certains propriétaires il est parfois préférable de choisir le mode d’imposition normal car ils pourront déduire les dépenses. Et ce, même lorsque le montant des loyers est légèrement supérieur au plafond d’exemption mentionné ci-dessus.

• 2 – Pensez également à la revente.

Lorsqu’une personne vend son appartement elle doit payer un impôt sur la plus-value, nommé “mass shevah”. Cet impôt est linéaire, au taux de 25%.

Pour calculer la plus-value réalisée, les autorités fiscales en Israel vont déduire de la valeur d’achat initiale de l’appartement les amortissements qui auraient pu être potentiellement déduits des loyers perçus. Et ce, peu importe le régime que vous aurez choisi pour déclarer vos revenus fonciers en Israel.

Ceci viendra donc gonfler “artificiellement” la plus-value réalisée. Et aura donc pour conséquence de gonfler le montant dû au Mas Shevah.

• 3 – Nous n’avons pas toujours le choix.

Dans certains cas le propriétaire n’a pas le droit de choisir son mode d’imposition.

C’est le cas pour les propriétaires de plusieurs appartements loués.

En effet, les impôts considèrent les loyers de tous ces appartements comme des revenus “actifs”.

En d’autres termes, ces revenus sont considérés comme si le propriétaire avait une activité commerciale de location d’appartements. Ledit propriétaire sera donc imposé automatiquement selon le régime “normal”. Il ne pourra choisir le régime des 10% ou l’exonération partielle.

• 4 – Le régime choisi peut être différent pour chaque appartement.

Si un propriétaire possède 2 appartements ou plus, qu’il loue à long terme, il peut choisir un mode d’imposition différent pour chaque appartement.

Cependant, nous devons prendre en compte l’ensemble des revenus locatifs mensuels pour établir si l’un des biens peut être entièrement exonéré.

Soit par exemple :

Une personne ayant 2 appartements, l’un loué à 4000 Nis / mois, et le second à 7000 Nis / mois.

Nous prenons en compte le revenu total généré par ces 2 appartements (soit 11000 Nis). De ce fait, nous ne pouvons pas choisir l’exonération partielle, même pour l’appartement qui est loué à 4.000 Nis / mois.

Il faudra opter soit au régime à 10%, soit le régime réel, soit l’un & l’autre.

Notre cabinet se spécialise dans ce type de montage. Généralement, nous pouvons vous faire économiser plusieurs dizaines de milliers de Shékels / an, en fonction de la nature de votre bien et de votre statut personnel.

Il suffit de choisir le bon régime, chaque année.

Comment éviter de payer trop d’impôts sur l’immobilier en Israel ?

• 5 – Paie t-on du Bitouah Leoumi pour les revenus fonciers en Israel ?

Si le Bitouah Leumi décide qu’un propriétaire qui loue ses appartements appartient à la catégorie ‘’commerciale’’, celui-ci devra payer du bitouah leoumi et du mass briout.

Néanmoins, même dans ce cas de figure, il existe une façon pour convaincre le Bitouah Léoumi de ne pas réclamer ces cotisations. Ceci passera par de la négociation, et d’autres facteurs. (Durée de location, fréquence, financement des biens etc…).

• 6 – Paie t-on de la TVA sur les revenus fonciers en Israel ?

La location d’appartements résidentiels bénéficie d’une exonération de TVA en Israel. Par conséquent, tant que l’appartement est loué à des fins résidentielles, il n’y a pas de TVA à verser. (Article 31 (4) de la loi sur la TVA en Israel).

La vraie question se pose lorsque l’appartement est loué sur du court terme. Sur des sites comme AirBnb, Booking et autres plateformes de location de séjour sur du court terme.

Dans ces cas de figure, il est fort probable que le bureau de TVA réclame la TVA perçue lors de ces séjours.

Location à court terme de biens immobiliers en Israel.

Conclusion : N’optez pas tout de suite pour le régime à 10%.

Comme vous l’avez compris les revenus fonciers en Israel sont un sujet délicat qui demande du savoir-faire.

Si vous détenez un ou plusieurs appartements destinés à la location longue durée, ne courrez pas tout de suite vers le régime à 10%.

Il est très souvent préférable de faire une étude d’optimisation. Cette étude peut vous faire économiser plusieurs milliers de Shékels par an.

Nous sommes à votre disposition pour optimiser vos revenus fonciers en Israel.

[contact-form]

Cet article Comment calculer l’imposition sur les revenus fonciers en Israel ? est apparu en premier sur Dray & Dray.

Les propriétaires d’appartements en Israel paient –ils trop d’impôts ?

Existe-t-il une solution qui permette de payer moins que 10% d’impots sur l’immobilier en Israel ?

Posez la question aux propriétaires, la plupart vous diront (à tort) qu’il existe 2 forfaits d’imposition sur l’immobilier :

• L’imposition à 0% lorsque le loyer perçu est inférieur à environ 5 000 Nis/mois.
• L’imposition à 10% si le loyer est supérieur.

Au vu du montant des loyers dans notre si beau pays, la plupart des personnes possédant plus d’un appartement vont donc opter pour la solution de facilité :

Ils vont choisir de payer 10% sur la totalité des loyers perçus, sans se poser de questions.

Vous me direz, ce n’est pas très cher 10% d’impôts. Surtout quand on sait qu’on ne doit pas payer de Bitouah Léoumi sur ces revenus.

Pour information, 10% d’impôts c’est l’équivalent de l’impôt sur les sociétés dans certains pays OffShore. Pas mal.

Payer moins d’impôts, ça ne dépend que de vous !

Aimez vous cet article ?

Fiscalement parlant, toucher un loyer ne veut pas forcément dire s’enrichir.

Avez-vous amorti votre placement ?

La plus grosse dépense d’un appartement c’est l’amortissement.

Vous avez plusieurs appartements loués ? Arrêtez de payer inutilement des impôts !

Vos interrogations – Nos conseils :

• Est-ce plus avantageux d’acheter les appartements via une société ?

• Quels sont les risques encourus si on ne déclare pas les loyers perçus ?

• Que se passe t’il si les appartements sont gérés par une agence de gestion locative ?
• Quels sont les frais que l’on peut déduire dans le forfait réel ?

Cet article 10% d’impôts, c’est déjà trop ! est apparu en premier sur Dray & Dray.

Location a court terme en Israel, les autorités fiscales se mettent (aussi) à jour.

De nombreux propriétaires d’appartements et villas louent leurs biens à court terme en Israel, via des sites comme Airbnb et booking.com.

Cependant cet été, ainsi que l’été précédent, ils ont eu la désagréable surprise de découvrir que les locataires qu’ils attendaient n’étaient pas des vacanciers venus en villégiature mais des contrôleurs des impôts venus vérifier que les propriétaires déclarent bien leurs revenus sur lesdits biens immobiliers.

Pour la plupart l’histoire ne s’est pas arrêtée là, ils ont été convoqués au Mas Ahnassa (Trésor israélien) au sein du département des enquêtes pour fraudes fiscales. Certains feront également l’objet d’une ouverture d’enquête au pénal.

Tout ceci résulte de la volonté ferme des impôts d’imposer les fraudeurs fiscaux quels qu’ils soient notamment ceux qui louent leurs biens pour des courtes durées (locations saisonnières) et qui sont dans leur collimateur depuis 2016.

Quelles conséquences pour ceux qui louent leur appartement en tant que locations saisonnières ?

Louer son appartement via AirBnb est considéré comme louer une chambre d’hôtel.

Les impôts considèrent désormais la location de biens saisonniers comme louer une chambre d’hôtel avec tout ce que cela engendre au niveau fiscal.

Ce n’est donc plus considéré comme un appartement loué sur le long terme qui lui peut bénéficier de réductions fiscales. Dans certains cas, nous vous rappelons que les revenus fonciers peuvent bénéficier d’une exemption d’impôts si le loyer mensuel n’excède pas les 5000 shekels.

Lire aussi : Les impôts sur les revenus fonciers en Israel.

Les revenus provenant de AirBnb sont des revenus “actifs”.

Le loyer perçu pour la location saisonnière est considéré par les impôts comme un revenu généré par le travail. De ce fait, il sera imposé comme une entreprise, avec des taux d’imposition pour le propriétaire du bien variant de 10 à 50% du revenu.

Ouverture d’un dossier auprès des autorités fiscales en Israel obligatoire.

Il est intéressant de noter qu’il faut également ouvrir un dossier fiscal auprès des Impôts. Vous aurez donc un “tik” (dossier) au Mas Ahnassa.

Par conséquent, vous devrez rendre des comptes rendus annuels et payer les impôts dès le premier shekel encaissé (l’exemption jusqu’à 5000 shekels mentionnée plus haut ne s’applique donc pas dans ce cas-là).

La vraie question : Faut-il payer ou non la TVA ?

Le propriétaire doit également, légalement parlant, payer la TVA vu qu’aux yeux des impôts la location saisonnière est considérée comme des revenus générés par une entreprise.

En pratique, il demeure des zones d’ombre et chaque propriétaire en fonction du nombre d’appartements qu’il loue se verra imposer la TVA ou pas, chaque dossier étant différent.

Lire aussi : AirBnb, quand la fiscalité se met à jour.

Faut-il remettre une facture au locataire ?

Le propriétaire devra donner une facture au locataire même si ledit locataire est étranger.

Dans ce cas précis la différence concernera la TVA qui s’élèvera elle à 0%.

Important : Même si la TVA est à 0%, il y a obligation de remettre au locataire étranger la facture de la prestation. (En mentionnant TVA 0%).

Il y aura également un impact fiscal au moment de la vente du ou des appartements loués pour de courtes durées. Toutefois, nous ne rentrerons pas ici dans le vif du sujet.

Conclusion : Les impôts ont durci le ton, et c’est peu de le dire !

La position des autorités fiscales en Israel est désormais claire. Ils se sont rendus compte que plusieurs millions de shékels sont générés via les plateformes informatiques. Ces revenus n’étant généralement pas déclarés aux autorités. La location a court terme en Israel est désormais dans leur viseur. 

En conséquence si vous possédez un ou plusieurs biens immobiliers destinés à la location saisonnière pour des locataires israéliens ou étrangers, il vous est recommandé de vous adresser à des professionnels qui sauront vous guider et répondre à vos questions.

Ceci vous évitera bien des déboires avec les autorités fiscales en Israel.

Vos interrogations – Nos conseils :

• Est-ce qu’un propriétaire étranger est soumis aux mêmes règles fiscales ?
• Que se passe t-il lorsque les biens sont mis en gestion dans une société de gestion locative ?
• Comment les sociétés de gestion locative peuvent transférer l’argent provenant des locations aux propriétaires des appartements ?
• La facture émise par AirBnb est-elle suffisante ou faut-il remettre une facture supplémentaire au locataire ? Peut-on déduire le montant des frais perçus par AirBnb et/ou les commissions de la société de gestion locative ?
• Quel est le statut que doit avoir une entreprise de gestion de locative ?
• Quels sont les risques si je ne déclare pas mes revenus ?

Les avancées technologiques des dernières années ont permis de passer un cap en matière de contrôle et de surveillance fiscale.

Nous recommandons vivement aux propriétaires et aux sociétés de gestion locative de prendre conseil.

Plusieurs paramètres rentrent en compte et il est recommandé de faire appel à des professionnels.

Contactez-nous afin que nous analysions votre situation en détails. Nous vous représenterons par la suite auprès des autorités fiscales en Israel.

Cet article Vous louez votre bien immobilier via Airbnb ? Vous allez désormais être imposés jusqu’à 50% ! est apparu en premier sur Dray & Dray.

Explication de la convention fiscale Franco israélienne

La France et Israël ont signé à Jérusalem le 31 juillet 1995 une convention en vue d’éviter les doubles impositions et de prévenir l’évasion et la fraude fiscale en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune. Cette convention fiscale Franco israélienne a été publiée au Journal officiel du 12 juin 1996 et est entrée en vigueur le 18 juillet 1996.

Les dispositions conventionnelles, qui ont primauté sur les dispositions du droit interne selon l’article 55 de la Constitution Française, répartissent entre les deux Etats le droit d’imposer les revenus perçus par leurs résidents respectifs.

Champ d’application de la convention

La convention fiscale franco israélienne s’applique aux résidents de chacun des Etats en matière d’impôts sur le revenu ou sur la fortune.

Impôts concernés (article 2)

En France, cette convention concerne l’impôt sue le revenu, l’impôt sur les sociétés, la taxe sur les salaires et l’impôt de solidarité sur la fortune.

En Israël, cette convention concerne l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les plus-values provenant des cessions immobilières, l’impôt foncier et l’impôt sur les employeurs.

Notion de résidence (article 3)

Est “résident d’un Etat” toute personne qui, en vertu de la législation de cet Etat, est assujettie à l’impôt dans cet Etat, en raison de son domicile, de sa résidence, de son siège de direction, ou de tout autre critère de nature analogue.

Certaines personnes peuvent être déclarées résidentes des deux Etats, la convention fiscale franco israélienne définit alors les règles qui s’appliquent dans ce cas.

Dispositions conventionnelles concernant certaines catégories de revenus

Revenus immobiliers (article 6)

Les revenus provenant de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) ne sont imposables que dans l’Etat contractant où ces biens immobiliers sont situés.

Lire aussi: Comment calculer l’imposition sur les revenus fonciers en Israel ?

Bénéfices des entreprises (article 7)

Les bénéfices d’une entreprise d’un Etat ne sont imposables que dans cet Etat.

Toutefois, si une entreprise d’un Etat exerce son activité dans l’autre Etat par l’intermédiaire d’un établissement stable qui y est situé (notion définie à l’article 5 de la convention), les bénéfices imputables à cet établissement seront alors imposables dans l’Etat où il est situé.

Dividendes (article 10)

Au sens de cette convention, le terme “dividende” désigne les revenus provenant d’actions, actions ou bons de jouissance, parts de mine, parts de fondateur ou autres parts bénéficiaires à l’exception des créances, ainsi que les revenus soumis au régime des distributions par la législation fiscale de l’Etat dont la société distributrice est un résident. Le terme dividende ne comprend pas les jetons de présence.

Le principe général est que les dividendes payés par une société résidente de l’un des deux Etats à un résident de l’autre Etat sont imposables dans cet autre Etat. Toutefois, ces dividendes sont aussi imposables dans l’Etat dans lequel réside la société qui les paie (cas détaillés dans les paragraphes 2 et suivants de l’article 10). Cette imposition n’affecte pas l’imposition de la société au titre des bénéfices qui servent au paiement des dividendes.

Intérêts (article 11)

Au sens de cette convention, le terme intérêts désigne les revenus des créances de toute nature et notamment les revenus des fonds publics et des obligations d’emprunts, y compris les primes et lots attachés à ces titres.

Les intérêts provenant de l’un des Etats et payés à un résident de l’autre Etat sont imposables dans cet autre Etat, cependant ces intérêts sont aussi imposables dans l’Etat dont ils proviennent dans la limite de 10%. Certaines dispositions particulières existent, elles sont détaillées dans les paragraphes 2 et suivants de l’article 11 de la convention.

Redevances (article 12)

Au sens de cette convention, le terme redevances désigne les rémunérations de toute nature payées pour l’usage, la concession de l’usage ou, par extension, la cession d’un droit de propriété intellectuelle.

Les redevances provenant de l’un des Etat et payées à un résident de l’autre Etat sont imposables dans cet autre Etat, cependant ces redevances sont aussi imposables dans l’Etat dont elles proviennent dans la limite de 10%. Certaines dispositions particulières existent, elles sont détaillées dans les paragraphes 2 et suivants de l’article 12 de la convention.

Gains en capital (article 13)

Dans le cas général, les gains provenant de la cession d’un bien ne sont imposables que dans l’Etat dont le cédant est un résident.

Cependant des exceptions existent en fonction des situations et des biens cédés (liste non exhaustive, voir paragraphes 2 et suivants de l’article 13 de la convention) :

• Gains provenant de la cession de biens immobiliers : imposables dans l’Etat où ces biens immobiliers sont situés ;
• Gains provenant de la cession d’actions ou parts qui font partie d’une participation substantielle d’une société résidente de l’un des Etats : imposables dans cet Etat dans la limite de 18 %.

Professions indépendantes (article 14)

Les revenus que tire d’une activité indépendante un résident d’un Etat ne sont imposables que dans cet Etat.

Cependant, si le professionnel concerné exerce aussi habituellement son activité dans l’autre Etat (+ de six mois par an, ou dans une « base fixe » établie dans l’autre Etat), il devra alors s’acquitter dans l’autre Etat de l’impôt sur les revenus concernant la fraction d’activité qu’il y a exercée.

Professions salariées (article 15)

Les salaires, traitements et autres rémunérations similaires qu’un résident d’un Etat reçoit au titre d’un emploi salarié ne sont imposables que dans cet Etat.

Si l’activité est exercée dans l’autre Etat, ces revenus sont imposables uniquement dans cet autre Etat (sauf exceptions, voir article 15 paragraphes 2 et 3 de la convention).

Jetons de présence (article 16)

Les jetons de présence et autres rétributions similaires qu’un résident d’un Etat reçoit en sa qualité de membre du conseil d’administration ou de surveillance d’une société résidente de l’autre Etat sont imposables dans cet autre Etat.

Artistes et sportifs (article 17)

Les revenus qu’un résident d’un Etat tire de ses activités exercées dans l’autre Etat en tant qu’artiste ou sportif sont imposables dans cet autre Etat, sauf dans le cas où ces revenus sont financés principalement par des fonds publics de son Etat de résidence, auquel cas ils seront imposables uniquement dans ce dernier.

Ces dispositions s’appliquent aussi si le revenus ne sont pas versés directement à l’artiste ou au sportif mais à un intermédiaire, quel que soit son Etat de résidence.

Pensions (article 18)

Les pensions, rentes viagères et autres rémunérations similaires ne sont imposables que dans l’Etat de résidence (sauf cas particulier des pensions payées par un Etat ou l’une de ses entités de droit public détaillé dans le paragraphe 2 de l’article 19 de la convention).

Rémunérations publiques (article 19)Les rémunérations, autres que les pensions, payées par un Etat (ou l’une de ses entités de droit public) à une personne au titre de services rendus ne sont imposables que dans cet Etat (sauf exceptions dans certains cas où les services ont été rendus dans l’autre Etat).

Si la rémunération publique au titre du service rendu intervient dans le cadre d’une activité industrielle ou commerciale, ce sont les dispositions générales des articles 15 (salariés), 16 (jetons de présences) et 18 (pensions) qui s’appliquent.

Enseignants et étudiants (article 20)

Un résident d’un Etat qui séjourne dans l’autre Etat à seule fin d’enseignement ou de recherche d’intérêt public dans un établissement d’enseignement officiellement reconnu de cet autre Etat n’est imposable que dans son Etat de résidence initial sur les rémunérations correspondant à ces travaux. Cette disposition s’applique pendant une période allant jusqu’à deux ans après la première arrivée de cette personne dans l’Etat pour ces travaux.

Un résident d’un Etat qui séjourne dans l’autre Etat à seule fin d’y poursuivre ses études ou sa formation (y compris en tant que stagiaire) n’est imposable sur les sommes qu’il reçoit pour couvrir ses frais d’entretien, d’études ou de formation que dans son Etat de résidence initial à conditions qu’elles en proviennent.

Autres revenus (article 21)

Les éléments du revenu, d’où qu’ils proviennent, qui ne sont pas traités spécifiquement par un article ci-dessus ne sont imposables que dans l’Etat de résidence de la personne qui les reçoit.

Fortune (article 22)

La fortune d’un résident de l’un des Etats n’est imposable que dans cet Etat, à l’exception de celle constituée par les biens suivants :

• les biens immobiliers sont imposables uniquement dans l’Etat où ils sont situés, y compris si ces biens sont détenus par l’intermédiaire d’une société dont ils sont l’actif principal
• les actions, parts et autres droits qui font partie d’une participation substantielle dans une société résidente d’un Etat sont imposables dans cet Etat
• les biens mobiliers qui font partie de l’actif d’un établissement stable qu’une entreprise d’un Etat a dans l’autre Etat est imposable dans l’Etat où se situe l’établissement (de même pour les bases fixes utilisées pour l’exercice d’une professions indépendantes dans l’autre Etat).

Élimination de la double imposition

L’élimination de la double imposition pour les résidents en France s’opère au moyen du crédit d’impôt (plafonné) selon les modalités du paragraphe 1 de l’article 23 de la convention.

En Israël, sous réserve de dispositions contraires dans certains cas de la législation locale, l’impôt français payé à raison des revenus provenant de France ou de la fortune située en France est admis en déduction (plafonnée, voir paragraphe 2 de l’article 23 de la convention) de l’impôt israélien dû sur ces revenus ou cette fortune.

Cet article Explication de la convention fiscale France-Israel est apparu en premier sur Dray & Dray.

Les chiffres publiés par l’administration fiscale ont révélé que le gouvernement israélien a récupéré récemment environ 1 milliard de shékels.

Ce paiement d’impôts « soudain » est le résultat d’une opération d’envergure menée par le fisc israélien. En effet, le fisc a décidé d’envoyer une demande de déclarations de revenus à environ 2000  propriétaires de voitures de luxe en Israël.

Les propriétaires de voitures de luxe déclarent-ils moins aux impôts ?

« Mais d’où lui vient l’argent pour acheter une telle voiture? Il ne doit certainement pas déclarer tous ses revenus ».
Sans avoir besoin de mener une enquête approfondie, on peut facilement prétendre que cette pensée traverse l’esprit de bons nombre de conducteurs lorsqu’ils se font dépasser par une voiture de luxe dans un vacarme assourdissant.

Des données récemment fournies par l’administration fiscale en Israël montrent que ces pensées individuelles sont partiellement fondées : Parmi les propriétaires de voitures de luxe en Israël, il y a en effet une quantité importante de « fraudeurs fiscaux ».

Il n’y a pas que les propriétaires de voitures de luxe qui sont de « mauvais élèves ».

Cependant il est intéressant de noter que la quantité de propriétaires de voitures de luxe ne déclarant pas leurs revenus n’est pas plus élevée que d’autres groupes de personnes « aisées ». Comme par exemple : les propriétaires de plus de 3 appartements ou bien les israéliens voyageant régulièrement à l’étranger.

Durant ces deux dernières années, pas moins de 2000 propriétaires de voitures de luxe (valeur de plus de 400 000 shekels) ont eu la surprise de recevoir une demande de déclaration de revenus de la part des autorités fiscales en Israël.

Ceci représente seulement un faible pourcentage du potentiel de conducteurs pouvant répondre à ce critère. Israël estime qu’il y a plus de 10.000 véhicules privés d’une valeur de plus de 400 000 shekels en circulation.

Les questionnaires ont été envoyés uniquement aux propriétaires qui n’avaient jamais déposé de déclarations fiscales aux autorités. En d’autres termes, aux propriétaires qui n’étaient pas (encore) connus par l’administration fiscale israélienne.

Dans certains cas, ces personnes n’étaient absolument pas tenues de remplir une déclaration de revenus initialement. Par exemple, certains conducteurs sont des jeunes personnes ayant reçu le bolide en cadeau de la part de leurs parents. Ou bien encore il s’agit d’employés « aisés », gagnant moins de 53 000 shékels (Brut) par mois. (En effet, les employés gagnant moins de 53 000 shékels par mois sont dispensés de déposer une déclaration annuelle).

Posséder une voiture de luxe est un signe extérieur de richesse.

Comment l’administration fiscale a réussi à connaitre les propriétaires de Jeep, BMW, Audi et autres Mercedes?

Les  autorités ont refusé de donner des détails, mais on peut supposer que les informations ont été fournies à l’autorité par leurs collègues à l’Office des licences du ministère des Transports (Misrad Harishouye).

Les données provisoires transférées par les autorités fiscales montrent qu’environ 650 propriétaires de voitures de luxe ont dû ouvrir un dossier fiscal suite à cette opération.

Le fisc a ainsi réussi à collecter plus de 130 millions de shekels via ces-dits propriétaires. Ces impôts étaient à payer suite à des revenus imposables qui n’étaient pas correctement signalés aux autorités fiscales.

Les propriétaires de voitures de luxe appartiennent au « cercle restreint » identifié par l’administration fiscale dans la lutte contre le blanchiment d’argent.

L’administration fiscale a décidé que posséder une voiture de luxe éveille des soupçons.

Toujours selon l’administration fiscale, dans ce « cercle restreint » viennent s’ajouter d’autres catégories de personnes classées comme suspectes. Comme par exemple les propriétaires ayant au moins 3 appartements ou encore les israéliens voyageant souvent à l’étranger. (Bien que leur travail ne l’exige pas.)

Lire aussi : Nouvelle loi pour les propriétaires ayant 3 appartements ou plus.

Mais en fait, est-ce que cet à-priori négatif concernant les propriétaires de voitures de luxe est-il justifié ?

Les données transmises par les autorités fiscales montrent que oui.

En moyenne, chaque propriétaire d’une voiture de luxe, qui avait décidé de ne pas déclarer ses revenus, cachait 205 000 shékels de revenus aux autorités fiscales. 

Parmi les personnes ayant l’habitude de voyager régulièrement à l’étranger, et qui ne déclarent pas leurs revenus, ce chiffre est de 34 000 shékels par mois. Enfin, un propriétaire de plus de 2 appartements, qui ne déclare pas ses revenus, cachera en moyenne un revenu de « seulement » 25 000 shékels par mois aux autorités fiscales.

Lire aussi : Imposition sur les revenus fonciers en Israel, comment ça marche ?

Voyageurs à l’étranger, les mauvais élèves.

Il est d’ailleurs fort probable de penser qu’une personne puisse faire partie de ces 3 catégories à la fois. (Il peut avoir une voiture de luxe, partir souvent à l’étranger tout en ayant plus de 2 appartements en Israël).

Le fisc révèle ainsi qu’en moyenne, 38% des israéliens voyageant souvent à l’étranger ne déclarent pas leurs revenus.

Contre 31% des propriétaires de voitures de luxe et 28,5% des investisseurs immobilier.

En conclusion.

Le fisc israélien a récemment adopté une attitude légèrement plus « agressive » qui a pour but de diminuer le blanchiment d’argent. Comme la plupart des pays occidentaux, qui oeuvrent pour réduire les inégalités et sont partis en guerre contre le blanchiment d’argent.

Ces dernières opérations incitent les personnes ne déclarant pas tous leurs revenus à faire preuve de prudence. En d’autres termes, ces personnes sont à présent dans le collimateur des autorités fiscales en Israel.

Sachez toutefois qu’il existe des solutions permettant de faire une « déclaration volontaire » qui vise à diminuer les sanctions pouvant s’appliquer en cas de fraude fiscale.

Vos interrogations – Nos conseils :

• Est-ce que les autorités fiscales vont élargir le “cercle restreint” ?
• Si j’ai reçu une déclaration à remplir, quels sont les revenus qui doivent y apparaître ?
• Je voyage souvent à l’étranger, pour des raisons personnelles et non professionnelles. Est-ce que ça reste suspect aux yeux du fisc israélien ?
• Si je ne déclare pas, quels sont les risques encourus ?
• Comment le fisc saura que j’ai plusieurs maisons, ou que je voyage souvent à l’étranger ?

Les risques encourus en cas de fraude fiscale sont énormes. Les autorités fiscales ont récemment adopté une position offensive. C’est pourquoi nous vous recommandons de toujours consulter des spécialistes de ce milieu. Comme dit le dicton “un homme averti en vaut deux”.

[contact-form]

Cet article Le fisc israélien part à la chasse des contribuables est apparu en premier sur Dray & Dray.

Imposition sur les revenus fonciers en Israel

Il existe trois régimes d’imposition :

1. L’exemption d’impôt

C’est le régime le plus connu. Il existe depuis 1990. En pratique, si les loyers perçus ne dépassent pas un plafond mensuel de 5,010 Shekels (pour l’année 2017), ils seront purement et simplement exonérés.

Cette option ne s’applique qu’aux loyers d’habitation et ne sera intéressante que si les loyers ne dépassent pas le plafond prévu par la loi. En général, ce régime conviendra aux propriétaires d’un seul appartement.

Si vous possédez un appartement que vous louez sur AirBNB, consultez l’article : Airbnb, quand la fiscalité israélienne se met à jour.

2. Le prélèvement linéaire de 10%

1. L’impôt doit être acquitté sous 30 jours à compter de la fin de l’exercice fiscal (soit au 30 janvier de l’année suivant l’année de perception des loyers).

2. Aucune dépense, aucune Nekoudate Zikouye, aucun crédit d’impôt, ne pourront être déduites de votre redevance fiscale.

Donc même si vous faites des dons à des associations, vous ne pourrez bénéficier du crédit d’impôts de 35% de vos dons.

3. Aucun amortissement ne pourra être déduit du revenu foncier brut.

Malgré ces inconvénients, ce régime reste très avantageux pour les grands propriétaires fonciers. En effet un taux d’imposition de 10% est considéré comme très avantageux fiscalement.

3. L’imposition des loyers au barème progressif de l’impôt sur le revenu

Ce barème progressif varie de 31% à 50%. Il est donc moins intéressant à priori. En revanche, selon ce régime, il est possible de déduire toutes les dépenses liées au bien. (frais d’avocat, commission d’agence, intérêts d’emprunt, travaux, ainsi que l’amortissement). Ce régime pourra intéresser les investisseurs qui ont engagé ou envisagent d’engager d’importantes dépenses de travaux, ou encore ceux qui supportent un important crédit. Après déductions, le barème s’appliquera au bénéfice perçu. L’intérêt de la méthode dépend donc des dépenses et des revenus envisagés.

Je suis propriétaire français d’une maison louée en Israël, dois-je payer des impôts en France ?

Il est important de signaler que les revenus fonciers taxés (ou exonérés, selon le régime fiscal choisi) perçus en Israël ne seront pas taxés une deuxième fois en France, et ce en vertu de la convention fiscale franco-israélienne contre la double imposition.

En d’autres termes, et sous réserve de s’être acquitté des obligations fiscales locales, ces revenus ne seront pas imposés en France.

Lire aussi: Comprendre le système d’imposition en Israel.

Vos interrogations – Nos conseils :

• Je donne des dons en Israel, puis-je les déduire de ma redevance fiscale sur mes revenus fonciers ?
• J’ai plusieurs maisons que je loue, mais je n’ai jamais déclaré ces revenus. Si je commence à les déclarer maintenant, ne vais-je pas réveiller le fisc sur les années précédentes ?
• Puis-je changer de régime fiscale d’une année à l’autre ?

La redevance fiscale sur vos revenus fonciers peut atteindre des sommes importantes si vous n’optez pas pour le régime adapté. Notre cabinet est spécialisé dans l’optimisation fiscale en Israel pour les revenus fonciers. Une consultation peut s’avérer bénéfique et vous permettra d’économiser plusieurs dizaines de milliers de Shékels.

Faites appel a des spécialistes de la fiscalité en Israël.

[contact-form]

Cet article Impôts en Israel : Les impôts sur les revenus fonciers est apparu en premier sur Dray & Dray.

En Israël, sur l’année 2015, pas moins de 13 000 appartements ont été loués via AIRBNB.

Une étude menée par les autorités fiscales en Israël vient de divulguer des chiffres intéressants :

Environ 33% des propriétaires louant leur appartement via les plateformes de location à court terme (AIRBNB, BOOKING) ne déclarent pas leurs revenus et sont donc en situation de fraude fiscale.

Le fisc aussi sait utiliser les nouvelles technologies.

Afin de mener à bien cette étude, le fisc israélien a fait preuve d’une imagination créative et a prouvé qu’il est capable d’être inventif quand il s’agit de récupérer de l’argent.

En effet, afin de repérer les propriétaires ne déclarant pas leurs revenus, les agents du fisc israélien ont effectué plusieurs commandes via le site AIRBNB, et sont allés jusqu’à rencontrer le propriétaire en direct, afin de voir s’il allait leur remettre une facture et un reçu, comme l’exige la loi.

Jérusalem & Tel Aviv, les mauvais élèves.

Cette enquête, réalisée sur près de 300 personnes au total, a révélé des chiffres qui parlent d’eux même :

A Jérusalem, 44% des propriétaires sont en situation de fraude fiscale, tandis qu’à Tel Aviv, ce chiffre atteint les 48%.

Haifa tire son épingle du jeu, quand “seulement” 27% des propriétaires se trouvent en situation irrégulière.

Au vu du “succès” de cette opération, le fisc israélien a envisagé d’élargir le nombre de commandes et de contrôles qui seront réalisés dans ce secteur d’activité dans les prochains mois.

Quelques exemples de réaction des propriétaires.

La réaction de certains propriétaires quand ils ont été placés devant le fait accompli témoigne de manière assez criante le manque d’information concernant le système d’imposition sur ce type d’activité.

“Je ne savais pas qu’il fallait déclarer ce type de revenus” a déclaré une propriétaire d’appartement qui a gagné pas moins de 144 000 Shekels via ses appartements sur les 2 dernières années.

“Je déclare ces revenus via le système d’imposition à 10%, je ne savais pas qu’il ne s’applique pas sur ce type de location” a pour sa part déclaré un propriétaire habitant à Tel Aviv, louant 2 appartements et ayant gagné plus de 127 000 Shekels sur la seule année 2015.

Nous ne débattrons pas dans cet article sur la bonne ou mauvaise foi des propriétaires, mais ce qui est clair, c’est que les propriétaires israéliens ou étrangers ignorent les exigences de la loi en terme de fiscalité dans ce domaine.

Location d’appartements à court terme : Que dit la loi en Israël ?

Ce type de location est soumis aux impôts suivants :

• Impôts sur le Revenu.
• Bituah Léoumi – Sécurité Sociale.
• Maam – TVA (Soumis à certaines conditions).

Les Impôts sur le Revenu.

Le fisc israélien a déclaré qu’il ne comptait pas passer à coté de la manne financière que représentent ces nouvelles plateformes de location à court terme.

D’après les autorités fiscales en Israël, il s’agit d’une rentrée d’argent provenant d’une activité commerciale à part entière, et par conséquent, les propriétaires sont tenus d’ouvrir leur statut auprès du bureau des Impôts, de déclarer les revenus de manière régulière en respectant les instructions de gestion, et de remettre une déclaration fiscale annuelle – Doh Ishi.

Les autorités israéliennes perçoivent la location d’appartement à court terme comme une activité commerciale.

Et par conséquent n’autorisent pas de profiter de l’exonération fiscale soumise au plafond de 5 010 Shekels mensuel (pour l’année 2017).

Par ailleurs, cette activité étant commerciale, nous ne pouvons pas également profiter du système d’imposition linéaire à 10% qui existe pour les locations d’appartements sur le long terme.

Par conséquent, la location de ce type d’appartement sera soumis à l’imposition sur les revenus actifs.

Voir ici les tranches d’imposition en Israël.

Le Bituah Léoumi.

Les revenus provenant de location d’appartement seront soumis au Bitouah Léoumi. Le taux d’imposition varie en fonction des paliers suivants :

• Bénéfices mensuels inférieurs à 5 804 Shekels : 5.97%.
• Bénéfices mensuels supérieurs à 5 804 Shekels : 17.83%.

La vraie question : Faut-il payer ou non la TVA ?

Selon la loi du Maam, un appartement loué répondant aux critères suivants sera soumis à la TVA (17%) :

• En moyenne, 5 personnes y séjournent de manière régulière contre une rémunération.
• La surface de l’appartement doit être de minimum 14 m² pour 2 lits, et de 4 m² par lit supplémentaire.

Par conséquent, seul un appartement de plus de 26 m² pourrait répondre à ces critères. (hors cuisine et salle de bain).

Si les critères énumérés ci-dessus ne s’appliquent pas, vous ne serez pas soumis à la TVA. (Il faudra tout de même payer les Impôts sur le Revenu et le Bituah Léoumi).

Il est important de savoir que si la location d’appartement est destinée à des touristes, la TVA sera de 0%. Et ce, même si vous répondez aux critères mentionnés ci-dessus.

Conclusion.

Plusieurs d’entre vous se demandent si AIRBNB va faire passer les informations aux autorités fiscales israéliennes. D’après nous, il est clair que sur le long terme, AIRBNB sera forcé de transmettre ce type d’informations.

Cependant, le fisc israélien n’a pas attendu d’avoir ce type d’informations et fait preuve d’imagination pour trouver les propriétaires en situation irrégulière.

Pour conclure, les avancées technologiques de ces dernières années ont ouvert de nouvelles opportunités commerciales, et AIRBNB représente seulement une partie de ces avancées. Les ventes sur Ebay, et les services de transport type UBER seront rapidement dans le viseur des autorités fiscales israéliennes, qui souhaitent rentrer de plein pied dans le monde commercial 2.0 et profiter de cette nouvelle manne financière.

Cet article est soumis à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un avis juridique et ne devrait pas être interprété comme tel.

Cet article AIRBNB : Quand la fiscalité israélienne se met à jour. est apparu en premier sur Dray & Dray.