Tout ce que vous devez savoir sur l’augmentation de la Arnona à Tel Aviv pour les appartements loués à courte durée.

La municipalité de Tel aviv veut imposer une taxe spéciale pour les appartements loués à court terme sur Tel Aviv Airbnb et Booking.

1. En quoi cela consiste exactement ?
2. Comment la mairie trouvera-t-elle les appartements “Airbnb” opérant dans la ville ?
3. Quels appartements seront inclus dans la nouvelle classification ?
4. La municipalité peut-elle imposer ses tarifs de son propre chef ?
5. Est-ce que cette solution “ultime” est-elle réellement un frein pour les propriétaires ?

Questions & Réponses sur la solution de la municipalité de Tel Aviv face au marché incontrôlable des appartements Airbnb.

Lire aussi: Fiscalité des Locations d’appartements a court terme en Israel

Lire aussi: Comment calculer l’imposition des revenus fonciers en Israel ?

Etat des lieux.

La municipalité de Tel-Aviv a annoncé son intention d’augmenter la taxe municipale (Arnona) sur les appartements résidentiels loués à court terme par l’intermédiaire d’Airbnb et Booking.

Selon la municipalité, cette proposition fait suite à l’augmentation du nombre d’appartements résidentiels loués sur ces sites à des fins commerciales, ainsi que les dommages causés à la qualité de vie des habitants de la ville qui résident à proximité de ces appartements.

Rien qu’en 2018, il y avait environ 2,2 millions de touristes dans la ville. Un examen du Centre de recherches économiques et sociales de la municipalité de Tel-Aviv a révélé que les loyers dans la ville avaient augmenté en raison de l’activité accrue des appartements de courte durée dans le cadre d’Airbnb. Principalement au cœur de Tel-Aviv et du boulevard Rothschild, dans le Vieux Nord et dans des quartiers comme Kerem Hatemanim et Neve Tzedek.

Compte tenu de cette nouvelle “menace” suscitée par la municipalité, plusieurs questions clés sont posées:

■ Comment la municipalité localisera-t-elle les appartements Airbnb opérant dans la ville?

Il s’agit d’un marché ouvert qui n’est actuellement régulé par aucune autorité gouvernementale.

Les responsables de la municipalité expliquent que si la proposition est acceptée, la municipalité utilisera un système qui surveillera les appartements sur le site Airbnb et surveillera l’activité et les réservations de certains appartements dans toute la ville jusqu’à ce qu’ils prouvent que leur activité est commerciale plutôt que temporaire.

De même, la municipalité risque d’en venir a faire appel aux résidents de la ville pour l’aider dans cette démarche. L’inconvénient connu de cette méthode est l’ouverture de «règlement de comptes» entre des résidents en conflit.

■ Combien d’appartements Airbnb fonctionnent à Tel Aviv aujourd’hui ?

Selon les données existantes, environ 10 000 propriétés à Tel-Aviv sont proposées à la location sur diverses plates-formes. 80% des propriétés louées sont des appartements entiers à un prix moyen d’environ 160 $ ​​par nuit.

■ Quels appartements seront inclus dans la nouvelle classification ?

Selon la décision du conseil municipal, les biens immobiliers loués pour une courte période de plus de 90 jours par an seront soumis à des taxes foncières égales à celles des hôtels 4 et 5 étoiles.

Selon les estimations, il s’agit d’une charge d’impôts fonciers qui correspondra à trois fois le montant payé actuellement par les propriétaires.

Lire aussi: Imposition pour les propriétaires de plusieurs appartements en Israel

Aimez vous cet article ?

La municipalité peut-elle décider toute seule du tarif ?

Non. La décision est entre les mains du ministère de l’intérieur et du ministère des finances.

■ Combien de temps faut-il attendre jusqu’à ce que l’initiative soit approuvée ?

À la suite d’une série d’approbations qui doivent être approuvées, le processus devrait prendre environ six mois pour entrer en vigueur.

En pratique, il est raisonnable de supposer qu’avec les prochaines élections en Israel, ainsi que le manque de connaissances sur les candidats aux postes de ministre de l’Intérieur, du ministre des Finances et même du tourisme, nous ne devrions pas voir tout de suite l’effet de cette initiative.

■ Peut-on prélever des taxes municipales rétroactives ?

La municipalité de Tel-Aviv a déclaré à ce sujet que le tarif de ces appartements, tel qu’approuvé par la municipalité, ne s’appliquera qu’à partir de 2019.

Sous réserve de l’approbation du ministre de l’Intérieur et du ministre des Finances, qui est censée être fournie conformément à la loi jusqu’au 18.8.19.

En tout cas, l’intention est d’appliquer le taux uniquement à partir du second semestre de 2019. Le concours de L’Eurovision ne sera donc pas impacté.

Pourquoi un changement aussi brusque et aussi draconien ?

En tant que solution à court terme, ces appartements ont un avantage évident du fait qu’il n’y a pas assez d’hôtels à Tel Aviv et dans ses environs. Mais la vision de la municipalité est celle de l’avenir et de ce qui se passera dans quelques années.

Voici leurs raisons en quelques points:

1. Le secteur des appartements à louer est dépourvu de réglementation, de surveillance et de réglementation, ce qui n’est pas avantageux pour la ville.
2. De nombreux appartements quittent le marché locatif pour les Israéliens et servent uniquement les touristes.
3. La prolifération de tels appartements dans des lieux centraux cause dommage au tissu urbain et contribue à la hausse des prix du logement.
4. L’objectif du maire est d’équilibrer la merveilleuse floraison du tourisme avec la qualité de vie des habitants et les prix des logements dans la ville.

Conséquences à court et moyen terme.

En supposant que le nombre de touristes à Tel Aviv continuera de croître comme aujourd’hui. La municipalité veut aussi sa part du gâteau.

Mais est-ce la bonne solution ? Que vont faire les propriétaires d’appartements suite à cette reforme ? (Si elle passe !).

Se remettront ils à louer à long terme ou augmenteront ils le prix des loyers pratiqués sur Airbnb et Booking pour gagner la même marge ? Certains appartements bien placés pourront se le permettre, d’autres moins…

Se tourner vers les locations à long terme n’est certainement pas la bonne solution, cela pour plusieurs raisons :

1. Il y a beaucoup trop peu de demandes de location à long terme comparé au location à court terme dans Tel Aviv.
2. Les prix proposés ne sont pas en rapport avec le niveau de vie des israéliens qui veulent louer sur le long terme. Les israéliens préféreront aller louer dans la périphérie.
3. Les marges de bénéfices sur les locations à long terme ne sont pas comparables aux locations à court terme.
4. Les plus values faites sur l’immobilier à Tel Aviv se font de plus en plus rare. Ce qui oblige les investisseurs à rentabiliser au maximum leurs acquisitions, en louant sur du court terme via Airbnb et Booking quitte à payer plus cher la Arnona.

Vos interrogations, nos conseils.

• Les autres municipalités vont elles suivre l’exemple de tel Aviv ?
  • C’est peu probable, Tel Aviv reste un centre touristique que peu de villes en Israel ont, ça serait un risque inconsidéré.
• Les différents ministères vont-ils répondre à la requête de la municipalité de tel Aviv ?
  • Rien n’est moins sur. Il y a les futures élections, tout est “ouvert”.
• Tel Aviv est elle la ville la plus attractive et la plus rentable pour les locations à court terme ?
  • Jérusalem reste semble t’il la ville qui ne dort jamais. Ou plutôt qui ne connait pas de morte saison, notamment grâce à sa position centrale et religieuse.
• Le secteur de l’immobilier en Israel s’essouffle depuis quelques temps déjà. Augmentation des impôts fonciers, durcissement des banques, prix d’achat ne correspondant plus a la réalité, taxes municipales qui viennent s’en mêler… Ou faut il investir finalement ?
  • Plusieurs solutions d’investissements existent. Devant une telle complexité, il devient primordial de bien s’entourer.

Vous avez des questions sur la fiscalité des locations résidentielles ou commerciales en Israel ?

N’hésitez pas à nous contacter, nous sommes spécialisés sur la fiscalité immobilière en Israel.

Cet article Augmentation de la Arnona de Tel Aviv pour les appartements loués à courte durée. (Projet de Loi). est apparu en premier sur Dray & Dray.

Location d’appartement à court terme en Israel.

La Question : Comment sont imposés les revenus fonciers provenant d’une activité de location à court terme en Israel ?

J’ai un appartement de 80 M² situé à Tel Aviv. C’est un 4 pièces, avec 6 couchages disponibles.

J’ai récemment confié cet appartement à une agence immobilière pour la location sur du court terme.

L’agence va donc très prochainement commencer à publier mon appartement sur les sites de locations saisonnières suivants : Airbnb & Booking.com.

Plusieurs questions se posent :

• Comment faire pour déclarer les loyers que je vais percevoir ?
• Est-ce que les frais de l’agence de location peuvent être déduits ?
• De manière plus générale, quels frais peuvent être reconnus pour diminuer mon bénéfice fiscal en fin d’année ?
• Quel est le taux d’imposition sur ce type de revenus ? (Revenus fonciers commerciaux en Israel).
• Dois-je obligatoirement créer une société pour cette activité ?
  • Si oui, est-ce que l’appartement passe au nom de la société ou bien je reste le propriétaire “officiel” de mon appartement ?
  • Dans ce cas, est-ce que je vais devoir payer à nouveau le Mas Rehisha (taxe d’acquisition pour un bien immobilier en Israel) ?
• Dois-je également déclarer les loyers à la France ? Je précise, je suis toujours résident fiscal français.

Notre réponse : Louer son appartement à court terme en Israel est une activité commerciale à part entière.

La location d’appartements à court terme en Israel est un sujet “brulant” au sein de l’administration fiscale israélienne. En effet, les impôts en Israel veulent s’assurer que les revenus générés via cette activité de location soient bien déclarés par les propriétaires.

Nous allons répondre point par point à votre demande, en essayant d’aborder le maximum d’aspects possible.

Location d’appartements à court terme en Israel : Ouverture d’un dossier fiscal auprès de l’administration fiscale israélienne.

Afin de pouvoir déclarer les revenus générés par votre activité, vous devez ouvrir un dossier auprès des impôts en Israel. Il y a 2 organismes auprès desquels vous devez effectuer les démarches :

1 – Les impôts sur le revenu en Israel : Mas Ahnassa.

2 – Le Bureau de TVA : Maam.

Dans notre réponse, nous avons estimé que vous désirez déclarer les revenus perçus en votre nom propre et non par l’intermédiaire d’une société distincte. Nous détaillerons ce choix plus bas dans cet article.

Aimez vous cet article ?

Ouverture auprès des impôts sur le revenu.

Vous allez avoir un dossier fiscal qui sera ouvert au Mas Ahnassa en Israel. Ce dossier vous permettra de pouvoir remettre une déclaration annuelle de revenus.

Dans cette déclaration, vous devrez déclarer les revenus gagnés via la location de l’appartement. Vous pourrez également déduire certaines dépenses nécessaires à cette activité commerciale.

Nous aborderons la liste des dépenses reconnues plus bas dans cet article.

Ouverture auprès du bureau de TVA.

Il faut également ouvrir une entité auprès du bureau de TVA en Israel.

Pour ce faire, vous avez 2 possibilités :

• Ossek Patour : C’est l’équivalent d’un auto entrepreneur.
• Ossek Mourché : Entreprise individuelle.

Propriétaire enregistré en tant qu’Ossek Patour (Auto-entrepreneur en Israel) :

• Il ne peut dépasser un chiffre d’affaires annuel de 99,003 Shekels d’encaissement de loyers par an (en 2018).
• Le Ossek Patour doit déclarer son chiffre d’affaire à la TVA (maam) une fois par an.
• Il doit déclarer son chiffre d’affaires au bureau des impôts (mas ahnassa) d’une manière régulière (généralement tous les 2 mois).
• Le Ossek Patour ne peut récupérer la TVA versée sur les dépenses professionnelles.
• Il doit remplir une déclaration fiscale annuelle sur ses revenus en Israel. (Formulaire 1301).

Propriétaire enregistré en tant qu’Ossek Mourché. (Entreprise individuelle en Israel) :

• Il n’a pas de limite dans son chiffre d’affaires annuel.
• Le Ossek Mourché doit déclarer son chiffre d’affaire à la TVA (maam) tous les mois ou tous les 2 mois (CA inférieur à 1 500 000 Nis).
• Il doit déclarer son chiffre d’affaires au bureau des impôts (mas ahnassa) d’une manière régulière (tous les 2 mois).
• Le Ossek Mourché peut récupérer la TVA versée dans le cadre des frais professionnels liés à son activité.
  • Par exemple sur :
    • Les honoraires de gestion versés à l’agence de location.
    • Les réparations et travaux.
    • Les honoraires comptables.
    • Les honoraires d’avocat ou d’agent immobilier.
    • Les dépenses courantes de l’appartement (Electricité, internet etc…).
• Il doit remplir une déclaration fiscale annuelle sur ses revenus en Israel.

Attention : Dans la majorité des cas, il n’est pas possible de récupérer la TVA versée lors de l’achat de l’appartement, auprès du promoteur par exemple.

Le taux d’imposition : Selon les tranches d’imposition progressives.

La méthode progressive.

En Israël, les impôts sur le revenu sont définis par la méthode que l’on appelle «  l’impôt progressif ».

La méthode progressive signifie que plus une personne va gagner d’argent, plus sa redevance fiscale sera élevée.

En effet, comme vous pouvez le constater dans le tableau ci-dessous, votre taux d’imposition augmente à mesure que votre revenu net imposable progresse.

Comment calculer le revenu net imposable ?

Afin de calculer votre revenu net imposable, vous devez prendre en compte toutes les entrées d’argent que vous avez eu dans l’année écoulée. Ceci constitue le montant de vos recettes annuelles.

Ensuite, nous déduisons de ces recettes les revenus exonérés, les pertes fiscales de l’année en cours ou des années précédentes, et certaines déductions autorisées par le code de l’imposition israélien.

Nous obtenons alors le “revenu net imposable”.

Les tranches fiscales.

Une fois que nous aurons obtenu votre revenu net imposable, ce dernier sera réparti en différents paliers.

Chaque palier sera soumis à un pourcentage d’imposition différent.

Ces paliers sont appelés « les tranches fiscales » et sont mis à jour chaque année par le gouvernement israélien, tel que vous pouvez le constater sur le lien suivant :

Tranches d’imposition en Israel.

Il est important de préciser que lorsqu’un bien immobilier est loué à court terme en Israël, les revenus sont considérés comme des revenus passifs si c’est une agence qui a la charge de l’administration du bien.

Les bénéfices provenant de revenus passifs sont taxés à partir de la tranche qui démarre à 31%. A l’exception d’une personne étant âgée de plus de 60 ans.

Dans ce cas de figure, le bénéfice reste imposable à partir du palier de 10%, et la tranche d’imposition augmentera progressivement en fonction des différents paliers.

Faut-il créer une société ou bien exercer avec une entreprise individuelle ?

Tout dépend de l’exploitation que vous souhaitez faire de votre appartement.

Si c’est une exploitation de location à court terme, et que le bien est déjà à votre nom, il vaut mieux créer une entreprise individuelle (Ossek Patour ou Ossek Mourché). Sauf cas exceptionnels dans lesquels il est préférable d’acheter le bien, et d’exploiter ce dernier via une SCI.

Si l’appartement ne vous appartient pas encore, il peut être intéressant de vérifier l’achat par l’intermédiaire d’une SCI.

Notre cabinet se spécialise dans les montages de dossier de ce type, n’hésitez pas à nous contacter.

Déclaration des loyers à l’administration française.

En tant que non résident fiscal israélien, vous devez nommer une personne responsable qui se portera garant de votre activité commerciale en Israel.

Cette personne doit être israélienne, et résident fiscal israélien.

Contactez nous pour connaitre les modalités d’ouverture et connaitre les risques encourus pour le garant.

Enfin, conformément à la convention fiscale entre la France et Israel, les revenus doivent être déclarés à la France. Toutefois, ces revenus ne seront imposés que dans le pays où se situe le bien. Soit, en Israel.

Conclusion : Louer son bien sur Airbnb en Israel est une activité lucrative…et commerciale.

Plusieurs  propriétaires mettent leur bien à la location sur Airbnb ou Booking. La rentabilité dégagée via ce canal est largement supérieure à la rentabilité des biens loués sur le long terme.

Toutefois, lesdits propriétaires sont dans le viseur du fisc israélien.

Il est primordial de bien s’entourer, afin de régulariser votre situation.

Dans la plupart des cas, vous économiserez de l’argent grâce à la TVA récupérée sur les dépenses professionnelles.

Au final : Vous gagnerez plus d’argent, pourrez déclarer vos revenus en toute tranquillité et dormir sur vos 2 oreilles. Sans aucune crainte de l’administration fiscale française ou israélienne.

Cet article Location d’appartement à court terme en Israel est apparu en premier sur Dray & Dray.