Les propriétaires d’appartements en Israel paient –ils trop d’impôts ?

Existe-t-il une solution qui permette de payer moins que 10% d’impots sur l’immobilier en Israel ?

Posez la question aux propriétaires, la plupart vous diront (à tort) qu’il existe 2 forfaits d’imposition sur l’immobilier :

• L’imposition à 0% lorsque le loyer perçu est inférieur à environ 5 000 Nis/mois.
• L’imposition à 10% si le loyer est supérieur.

Au vu du montant des loyers dans notre si beau pays, la plupart des personnes possédant plus d’un appartement vont donc opter pour la solution de facilité :

Ils vont choisir de payer 10% sur la totalité des loyers perçus, sans se poser de questions.

Vous me direz, ce n’est pas très cher 10% d’impôts. Surtout quand on sait qu’on ne doit pas payer de Bitouah Léoumi sur ces revenus.

Pour information, 10% d’impôts c’est l’équivalent de l’impôt sur les sociétés dans certains pays OffShore. Pas mal.

Payer moins d’impôts, ça ne dépend que de vous !

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Fiscalement parlant, toucher un loyer ne veut pas forcément dire s’enrichir.

Avez-vous amorti votre placement ?

La plus grosse dépense d’un appartement c’est l’amortissement.

Vous avez plusieurs appartements loués ? Arrêtez de payer inutilement des impôts !

Vos interrogations – Nos conseils :

• Est-ce plus avantageux d’acheter les appartements via une société ?

• Quels sont les risques encourus si on ne déclare pas les loyers perçus ?

• Que se passe t’il si les appartements sont gérés par une agence de gestion locative ?
• Quels sont les frais que l’on peut déduire dans le forfait réel ?

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Tout ce que vous devez savoir sur l’augmentation de la Arnona à Tel Aviv pour les appartements loués à courte durée.

La municipalité de Tel aviv veut imposer une taxe spéciale pour les appartements loués à court terme sur Tel Aviv Airbnb et Booking.

1. En quoi cela consiste exactement ?
2. Comment la mairie trouvera-t-elle les appartements “Airbnb” opérant dans la ville ?
3. Quels appartements seront inclus dans la nouvelle classification ?
4. La municipalité peut-elle imposer ses tarifs de son propre chef ?
5. Est-ce que cette solution “ultime” est-elle réellement un frein pour les propriétaires ?

Questions & Réponses sur la solution de la municipalité de Tel Aviv face au marché incontrôlable des appartements Airbnb.

Lire aussi: Fiscalité des Locations d’appartements a court terme en Israel

Lire aussi: Comment calculer l’imposition des revenus fonciers en Israel ?

Etat des lieux.

La municipalité de Tel-Aviv a annoncé son intention d’augmenter la taxe municipale (Arnona) sur les appartements résidentiels loués à court terme par l’intermédiaire d’Airbnb et Booking.

Selon la municipalité, cette proposition fait suite à l’augmentation du nombre d’appartements résidentiels loués sur ces sites à des fins commerciales, ainsi que les dommages causés à la qualité de vie des habitants de la ville qui résident à proximité de ces appartements.

Rien qu’en 2018, il y avait environ 2,2 millions de touristes dans la ville. Un examen du Centre de recherches économiques et sociales de la municipalité de Tel-Aviv a révélé que les loyers dans la ville avaient augmenté en raison de l’activité accrue des appartements de courte durée dans le cadre d’Airbnb. Principalement au cœur de Tel-Aviv et du boulevard Rothschild, dans le Vieux Nord et dans des quartiers comme Kerem Hatemanim et Neve Tzedek.

Compte tenu de cette nouvelle “menace” suscitée par la municipalité, plusieurs questions clés sont posées:

■ Comment la municipalité localisera-t-elle les appartements Airbnb opérant dans la ville?

Il s’agit d’un marché ouvert qui n’est actuellement régulé par aucune autorité gouvernementale.

Les responsables de la municipalité expliquent que si la proposition est acceptée, la municipalité utilisera un système qui surveillera les appartements sur le site Airbnb et surveillera l’activité et les réservations de certains appartements dans toute la ville jusqu’à ce qu’ils prouvent que leur activité est commerciale plutôt que temporaire.

De même, la municipalité risque d’en venir a faire appel aux résidents de la ville pour l’aider dans cette démarche. L’inconvénient connu de cette méthode est l’ouverture de «règlement de comptes» entre des résidents en conflit.

■ Combien d’appartements Airbnb fonctionnent à Tel Aviv aujourd’hui ?

Selon les données existantes, environ 10 000 propriétés à Tel-Aviv sont proposées à la location sur diverses plates-formes. 80% des propriétés louées sont des appartements entiers à un prix moyen d’environ 160 $ ​​par nuit.

■ Quels appartements seront inclus dans la nouvelle classification ?

Selon la décision du conseil municipal, les biens immobiliers loués pour une courte période de plus de 90 jours par an seront soumis à des taxes foncières égales à celles des hôtels 4 et 5 étoiles.

Selon les estimations, il s’agit d’une charge d’impôts fonciers qui correspondra à trois fois le montant payé actuellement par les propriétaires.

Lire aussi: Imposition pour les propriétaires de plusieurs appartements en Israel

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La municipalité peut-elle décider toute seule du tarif ?

Non. La décision est entre les mains du ministère de l’intérieur et du ministère des finances.

■ Combien de temps faut-il attendre jusqu’à ce que l’initiative soit approuvée ?

À la suite d’une série d’approbations qui doivent être approuvées, le processus devrait prendre environ six mois pour entrer en vigueur.

En pratique, il est raisonnable de supposer qu’avec les prochaines élections en Israel, ainsi que le manque de connaissances sur les candidats aux postes de ministre de l’Intérieur, du ministre des Finances et même du tourisme, nous ne devrions pas voir tout de suite l’effet de cette initiative.

■ Peut-on prélever des taxes municipales rétroactives ?

La municipalité de Tel-Aviv a déclaré à ce sujet que le tarif de ces appartements, tel qu’approuvé par la municipalité, ne s’appliquera qu’à partir de 2019.

Sous réserve de l’approbation du ministre de l’Intérieur et du ministre des Finances, qui est censée être fournie conformément à la loi jusqu’au 18.8.19.

En tout cas, l’intention est d’appliquer le taux uniquement à partir du second semestre de 2019. Le concours de L’Eurovision ne sera donc pas impacté.

Pourquoi un changement aussi brusque et aussi draconien ?

En tant que solution à court terme, ces appartements ont un avantage évident du fait qu’il n’y a pas assez d’hôtels à Tel Aviv et dans ses environs. Mais la vision de la municipalité est celle de l’avenir et de ce qui se passera dans quelques années.

Voici leurs raisons en quelques points:

1. Le secteur des appartements à louer est dépourvu de réglementation, de surveillance et de réglementation, ce qui n’est pas avantageux pour la ville.
2. De nombreux appartements quittent le marché locatif pour les Israéliens et servent uniquement les touristes.
3. La prolifération de tels appartements dans des lieux centraux cause dommage au tissu urbain et contribue à la hausse des prix du logement.
4. L’objectif du maire est d’équilibrer la merveilleuse floraison du tourisme avec la qualité de vie des habitants et les prix des logements dans la ville.

Conséquences à court et moyen terme.

En supposant que le nombre de touristes à Tel Aviv continuera de croître comme aujourd’hui. La municipalité veut aussi sa part du gâteau.

Mais est-ce la bonne solution ? Que vont faire les propriétaires d’appartements suite à cette reforme ? (Si elle passe !).

Se remettront ils à louer à long terme ou augmenteront ils le prix des loyers pratiqués sur Airbnb et Booking pour gagner la même marge ? Certains appartements bien placés pourront se le permettre, d’autres moins…

Se tourner vers les locations à long terme n’est certainement pas la bonne solution, cela pour plusieurs raisons :

1. Il y a beaucoup trop peu de demandes de location à long terme comparé au location à court terme dans Tel Aviv.
2. Les prix proposés ne sont pas en rapport avec le niveau de vie des israéliens qui veulent louer sur le long terme. Les israéliens préféreront aller louer dans la périphérie.
3. Les marges de bénéfices sur les locations à long terme ne sont pas comparables aux locations à court terme.
4. Les plus values faites sur l’immobilier à Tel Aviv se font de plus en plus rare. Ce qui oblige les investisseurs à rentabiliser au maximum leurs acquisitions, en louant sur du court terme via Airbnb et Booking quitte à payer plus cher la Arnona.

Vos interrogations, nos conseils.

• Les autres municipalités vont elles suivre l’exemple de tel Aviv ?
  • C’est peu probable, Tel Aviv reste un centre touristique que peu de villes en Israel ont, ça serait un risque inconsidéré.
• Les différents ministères vont-ils répondre à la requête de la municipalité de tel Aviv ?
  • Rien n’est moins sur. Il y a les futures élections, tout est “ouvert”.
• Tel Aviv est elle la ville la plus attractive et la plus rentable pour les locations à court terme ?
  • Jérusalem reste semble t’il la ville qui ne dort jamais. Ou plutôt qui ne connait pas de morte saison, notamment grâce à sa position centrale et religieuse.
• Le secteur de l’immobilier en Israel s’essouffle depuis quelques temps déjà. Augmentation des impôts fonciers, durcissement des banques, prix d’achat ne correspondant plus a la réalité, taxes municipales qui viennent s’en mêler… Ou faut il investir finalement ?
  • Plusieurs solutions d’investissements existent. Devant une telle complexité, il devient primordial de bien s’entourer.

Vous avez des questions sur la fiscalité des locations résidentielles ou commerciales en Israel ?

N’hésitez pas à nous contacter, nous sommes spécialisés sur la fiscalité immobilière en Israel.

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Obligation de déclarer l’origine des fonds dans les transactions immobilières.

L’administration fiscale israélienne oblige désormais les avocats de signaler les sources de financement dans les transactions immobilières notamment lors de l’achat d’un appartement en Israel.

Il faudra à présent faire une déclaration Online, qui donnera l’identité de l’acheteur (comme c’était le cas jusqu’à présent) mais également qui détaillera la provenance et la source des fonds propres ayant permis d’acheter le bien immobilier.

Cette obligation s’inscrit dans le cadre de la loi sur la minimisation de l’utilisation des espèces, qui rentrera en vigueur le 1er janvier 2019.

Elle comprend un certain nombre de restrictions, telles que l’interdiction d’effectuer toute transaction en espèces, de quelque nature que ce soit, si le montant global de l’opération dépasse 11 000 Shekels.

La loi stipule également que, dans toute transaction immobilière, y compris dans le logement résidentiel, la provenance des fonds doit être déclarée.

 Cette nouvelle loi, qui prendra effet à partir du 1er Janvier 2019, s’appliquera aux achats suivants (Liste non exhaustive) :

• appartements,
• terrains,
• magasins,
• bureaux,
• Locaux commerciaux, etc…

 Cette déclaration concernera tous les acheteurs. Qu’il s’agisse d’un primo accédant ou bien d’investisseurs chevronnés.

Le rapport doit être complété par toute la documentation pouvant indiquant la source de financement. (Preuves de virements de l’étranger, avis d’imposition etc…).

Shay Aharonovich, chef de la division des impôts fonciers de l’administration fiscale israélienne, a déclaré que, l’acheteur ne sachant pas toujours où il obtiendrait l’argent nécessaire à la transaction, il autorisera l’émission du rapport dans les six mois suivant la signature de la transaction. Une plateforme Internet doit être mis en place à cet effet dans les prochains jours.

“Comme à son habitude, l’administration fiscale laissera quelques mois pour s’habituer à la nouvelle loi.

Après quoi tout manquement à l’obligation de déclarer les ressources financières entraînera des amendes et pénalités importantes”, a déclaré Aharonovich.

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Conclusion

C’est donc un changement majeur dans l’approche des autorités fiscales en Israel vis-à-vis de l’utilisation et la circulation des espèces.

D’ici un mois, la provenance de chaque shekel investi dans l’immobilier en Israel devra être déclaré.

Cette premiere decision des autprites fiscales en Israel annoncent d’autres changements, encore plus drastiques a l’avenir.

Si vous possedez des biens immobiliers en Israel, il devient tres important de faire un tour d’horizon complet sur votre patrimoine en Israel. N’hesitez pas a nous contacter pour eviter les mauvaises surprises.

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Investissement à l’étranger pour résident fiscal israélien.

La Question : Comment sont imposés en Israel les revenus fonciers français ?

Nous souhaitons investir en France et sommes résidents fiscaux israéliens.

Dans le cadre d’un investissement locatif en régime meublé, nous souhaitons apporter 25% pour l’achat d’un appartement, à l’étranger, en France et le reste serait financé par un crédit sur 15 ans en France.

Prenons par exemple le cas d’un appartement à 100.000 euros (pour simplifier la simulation).

Voici nos questions:

Pendant la durée du crédit :

• Quel est l’impact fiscal en France et en Israel si nous souhaitons rapatrier les loyers tous les mois et/ou chaque année (dans le cas où le loyer est excédentaire) ?
• Quel frais doit on prévoir pour la déclaration des revenus chaque année ? Sachant qu en France nous ne percevons aucun revenu et que nous avons fait notre alya en 2015.

A la fin du crédit :

• Quel est l’impact fiscal si l’on rapatrie le loyer chaque mois ?
• Que se passe t-il si on revend l’appartement et que l’on souhaite renter l’argent en Israel ?
• Quel est l’impact fiscal sur une éventuelle plus-value ?

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Notre réponse : La convention fiscale franco-israélienne définit l’imposition sur les revenus fonciers.

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Immobilier en Israel : L’étau fiscal se resserre autour des propriétaires de plusieurs appartements.

Le paysage immobilier en Israel a subi une petite secousse qui pourrait bien se transformer en un véritable tremblement de terre.
En effet, suite aux récentes décisions de justice qui ont touché le secteur de l’immobilier en Israel, les autorités fiscales ont déposé un projet de loi pour le moins “agressif”.

Et ce projet ne va pas ravir les propriétaires et les acteurs de l’immobilier en Israel.

Une distinction qui peut coûter plusieurs centaines de milliers de shekels tous les ans.

Pour comprendre le véritable impact que vont subir les propriétaires, il est important de comprendre comment fonctionne le système d’impôts en Israel.

Le système d’imposition en Israel fonctionne par paliers d’impôts progressif. Tout comme en France d’ailleurs. A la différence qu’en Israel l’impôt se fait de manière individuelle, et non par foyer fiscal.

Chaque palier est soumis à un pourcentage d’imposition différent. (Nous vous présentons les différents paliers dans le tableau ci-dessous).

Ces paliers sont appelés « les tranches fiscales » – מדרגות מס הכנסה, et sont mis à jour chaque année par le gouvernement israélien.

D’où provient votre argent ?

En Israel, il y a une différence sur la provenance de vos revenus. Nous faisons donc une distinction entre :

• Les revenus qui proviennent d’une activité commerciale, qui sont appelés revenus “actifs”.
• Les revenus qui “tombent tous les mois”, comme un loyer mensuel ou des droits d’auteur, qui eux sont considérés comme des revenus “passifs”.

Chacune de ces provenances bénéficie de paliers et de tranches d’imposition différents, tel que nous pouvons le constater dans les tableaux ci-dessous :

1. Palier d’imposition pour les revenus actifs :

Revenu Brut Mensuel	Revenu Brut Annuel	Différence par tranche	Taux d’imposition	Montant de l'imposition sur la tranche respective	Montant impôts cumulé
De 0 Nis Jusqu’à 6,330 NIS	De 0 Nis Jusqu’à 75,960 NIS	75,960 NIS	10%	7,596 NIS	7,596 NIS
6,331 NIS - 9,080 NIS	75,961 NIS - 108,960 NIS	33,000 NIS	14%	4,620 NIS	12,216 NIS
9,081 NIS - 14,580 NIS	108,961 NIS - 174,960 NIS	66,000 NIS	20%	13,200 NIS	25,416 NIS
14,581 NIS - 20,260 NIS	174,961 NIS - 243,120 NIS	68,120 NIS	31%	21,130 NIS	46,546 NIS
20,261 NIS - 42,160 NIS	243,121 NIS - 505,920 NIS	262,800 NIS	35%	91,980 NIS	138,526 NIS
42,161 NIS - 54,300 NIS	505,921 NIS - 651,600 NIS	145,680 NIS	47%	68,470 NIS	206,995 NIS
Au-delà de 54,301 NIS	Au-delà de 651,600 NIS		50%

2. Palier d’imposition pour les revenus passifs :

Revenu Brut Mensuel	Revenu Brut Annuel	Taux d’imposition
Jusqu’à 20,200 NIS	Jusqu’à 242,400 NIS	31%
20,201 NIS - 42,030 NIS	242,401 NIS - 504,360 NIS	35%
42,031 NIS - 54,130 NIS	504,361 NIS - 649,560 NIS	47%
Au-delà de 54,131 NIS	Au-delà de 649,561 NIS	50%

Lire aussi : Comment calculer l’imposition sur les revenus fonciers en Israel ?

L’imposition à 10% ne sera bientôt plus qu’un mythe.

Les propriétaires d’appartements résidentiels en Israel ont souvent opté pour ce type d’investissements car l’imposition y était très faible.

En effet, un propriétaire est libre de choisir entre plusieurs régimes d’imposition et peut opter pour le forfait à 10%.

Ce forfait s’applique pour des revenus résidentiels totalement passifs. Ce qui sous-entend que le propriétaire des appartements n’a pas “d’implication commerciale” dans la gestion de son patrimoine immobilier.

En d’autres termes, les loyers tombent tous les mois “sans rien faire”, et l’implication des propriétaires est très lointaine.

Parfois, même 10% c’est trop.

Ce forfait, extrêmement avantageux et peu coûteux, est souvent le “choix par défaut” opéré par les propriétaires.

Néanmoins, ce forfait présente quelques désavantages. En effet, on ne peut reconnaître aucune dépenses.

Il s’avère que très souvent, si une analyse approfondie est faite, les propriétaires peuvent ne pas payer d’impôts du tout.

Nous recommandons aux propriétaires d’appartement de nous contacter afin d’analyser leur situation. Nous pouvons optimiser fiscalement leurs revenus locatifs.

Les autorités fiscales en Israel ont tranché.

Ce faible niveau d’imposition étant très attractif, des investisseurs se sont retrouvés avec plusieurs dizaines d’appartements en leur possession.

Dans leur déclaration fiscale annuelle, ils optaient pour le régime à 10%. Ils bénéficiaient ainsi d’une rentabilité nette d’impôts très confortable.

Le gouvernement israélien a décidé de mettre fin à ce qui représente, à leurs yeux, une anomalie fiscale.

Selon leur position, une personne ne peut pas posséder plusieurs dizaines d’appartements sans être impliquée dans la gestion “courante” de ses affaires. En d’autres termes, les impôts considèrent que posséder plusieurs appartements s’apparente à une activité commerciale.

Par conséquent, les propriétaires se trouvant dans ce cas ne peuvent plus choisir le régime à 10%.

Comme mentionné plus haut, ce régime n’est accordé que lorsqu’il n’y a pas d’implication directe et régulière de la part du propriétaire.

Ça donne quoi en chiffres ?

La position des autorités fiscales est désormais claire :

• Si vous avez moins que 5 appartements, vous pouvez, en théorie, continuer de choisir l’option d’imposition à 10%.

Sauf dans certains cas où les impôts considéreront tout de même ces revenus comme actifs. En fonction des circonstances et de votre implication.

• Si vous avez entre 5 et 9 appartements, il faudra prouver aux autorités fiscales que ça ne répond pas aux critères d’entreprise commerciale.

Autrement dit, pour pouvoir bénéficier du régime à 10% il faudra convaincre les autorités de votre faible implication.

Notre cabinet étant spécialisé dans la négociation auprès des autorités fiscales, nous vous recommandons de faire appel à nos services pour négocier cet aspect.

Plus de 10 appartements ? L’addition va être salée.

• Si vous avez plus de 10 appartements, vous n’avez plus le choix.

Les impôts ont décrété qu’avoir plus de 10 appartements signifie avoir une activité commerciale. Par conséquent vous serez imposé selon les paliers de revenus actifs, pouvant atteindre jusque 50%.

Nous vous recommandons de prendre contact auprès de nous au plus vite afin de prendre en main votre patrimoine immobilier. Une étude convenable de votre situation pourra vous permettre d’éviter plusieurs mauvaises surprises.

Quels choix restent t-ils pour les investisseurs ?

L’imposition des revenus résidentiels pouvant atteindre des sommets (Jusque 50%) il est aisé de prétendre que les investisseurs vont chercher d’autres secteurs d’investissement.

A l’heure actuelle, la rentabilité locative sur le long terme se situe entre 2.3% et 3% dans les grandes villes d’Israel. Autant dire que s’il faut payer 50% sur les revenus, il ne restera pas grand chose aux propriétaires en fin de compte. En tout cas, pas de quoi rembourser la banque tous les mois.

Quitte à être taxé comme un commerce, autant en avoir aussi les avantages.

Nous recommandons aux investisseurs de se rediriger vers l’immobilier de commerces – נדלן עסקי ou encore vers la location à court terme. La rentabilité pouvant atteindre 7 à 10% dans ces secteurs. Et ceci, avec le même niveau d’imposition.

Notre cabinet peut vous présenter des perspectives d’investissements très intéressantes. Prenez contact avec nous pour étudier les possibilités qui s’offrent à vous.

Vos interrogations – Nos conseils :

• Que se passe t’il si les appartements sont gérés par une agence de gestion locative ?
• Si les loyers perçus répondent aux critères d’une activité commerciale, doit-on payer le Bitouah Léoumi (charges sociales) ?
• Un propriétaire ayant une “entreprise” peut-il récupérer la TVA lorsqu’il achète un appartement ?
• Est-ce plus avantageux d’acheter les appartements via une société חברה ?
• Quels sont les risques encourus si on ne déclare pas les loyers perçus ?
• Sur combien d’années en arrière les autorités peuvent-elles vous redresser fiscalement ?

Les autorités fiscales ont complètement changé les règles du jeu.

Il est fort à parier que louer des appartements sur le long terme ne soit plus si rentable. Il est recommandé d’étudier d’autres possibilités d’investissement pour limiter l’exposition fiscale et optimiser votre rentabilité.

Le service proposé par un cabinet d’expert comptable assure une planification et une optimisation sur mesure.

Vous êtes un investisseur, ou bien vous avez plusieurs appartements en Israel ? Nous vous recommandons vivement de prendre contact avec notre cabinet pour optimiser votre situation personnelle.

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Mise à jour de l’article :

Suite à la décision de la cour suprême, en date du 06 Aout 2017, la loi a été renvoyée vers la Knesset. Elle est donc temporairement non applicable.

Suite à la nouvelle loi entrée en vigueur le 1er Janvier 2017, nous vous proposons cet article destiné à aider les propriétaires d’appartement en Israel.

Questions – Réponses.

1 – Quels sont les propriétaires qui doivent s’acquitter de cette taxe ?

La loi ordonne que les personnes ayant plus de 249% de droits de propriété dans des biens résidentiels en Israël seront soumis à cette taxe.

Autrement dit, si vous avez 2 appartements à 100% à votre nom, et possédez au moins 50% des droits sur un troisième appartement, vous rentrerez dans la catégorie des propriétaires devant s’acquitter de cette taxe supplémentaire.

2 – Que se passe-t-il si l’appartement est enregistré au nom de votre épouse, ou d’un enfant qui n’est pas encore majeur ?

La loi ordonne qu’il convient de raisonner en notion d'”unité familiale”. Par conséquent, les appartements enregistrés au nom de votre épouse et/ou vos enfants mineurs viendront se rajouter dans le montant total de vos appartements.

3 – Comment fait-on pour définir la notion de “propriété” ?

Sera considéré comme propriété  tout droit de propriété dans un appartement résidentiel.

Comme par exemple : la propriété, les baux de plus de 25 ans, l’autorisation d’utiliser la terre (tout en conformité avec la définition des droits fonciers dans la loi foncière en Israël – חוק מיסוי מקרקעין).

4 – Qu’est ce qui est considéré comme “appartement résidentiel” ?

Un appartement résidentiel est un appartement, ou une partie de celui-ci, qui a été achevé dans sa construction , qui est situé en Israël et qui est destiné à des fins résidentielles par sa nature ou selon son schéma d’urbanisme.

5 – Est-ce que le bien que j’ai acheté d’un Kablan (promoteur) sera considéré comme un appartement résidentiel ?

Un appartement acheté auprès d’un promoteur et n’ayant pas encore été achevé ne sera pas considéré comme appartement résidentiel. Quand sa construction se terminera, celui-ci deviendra un appartement résidentiel.

6 –  Si je possède seulement un pourcentage d’un appartement, ce pourcentage est il pris en compte dans le calcul total de mes propriétés ? 

Oui, un pourcentage dans les droits de propriété d’un appartement sera également pris en compte dans le calcul total des propriétés.

Le montant de la taxe sera déterminé en fonction de la partie étant en possession du propriétaire.

Exemple : Admettons que vous avez 2 appartements à 100%, et possédez 50% dans un troisième appartement. Admettons également que la valeur du troisième appartement est fixée à 1 500 000 Shekels.

Le montant de la taxe que vous devrez payer sera donc de : 1 500 000 * 1% * 50% = 7 500 shekels par an.

7 – Je suis un actionnaire et propriétaire d’un appartement au nom de ma société. L’appartement sera-il considéré comme propriété personnelle ou comme celle de la société ?

S’il y a moins de 6 actionnaires dans la société en question, l’appartement sera pris en compte dans le calcul du montant total des appartements des actionnaires, au pro-rata de leur nombre de parts dans la société.

Exemple : Vous êtes actionnaire à 30% dans une société, qui est propriétaire d’un appartement résidentiel. Dans le calcul total de votre nombre d’appartements, l’appartement au nom de votre société sera considéré comme vous appartenant à 30%.

8 – Comment se calcule la taxe sur le troisième appartement en Israel ?

Tout d’abord vous devez déterminer quels sont les deux appartements qui ne sont pas imposables. En effet, la taxe s’applique à partir du troisième appartement, vous devez donc décider quels vont être les appartements qui ne seront pas taxés.

Pour les appartements restants, le calcul du montant de la taxe se fera de la manière suivante :

Pour chaque appartement sera calculé “la valeur de l’appartement”. Cette valeur est le résultat d’une formule établie par la loi qui prend en compte
la taille de la maison, l’emplacement, l’indice socio-économique et l’indice périphérique qui sont publiés par le Bureau central des Statistiques et de l’Enquête en Israël.

Sur cette valeur, le montant de la taxe sera de 1%, plafonné à 18 000 shékels par appartement pour l’année 2017.

Comme mentionné précédemment, si vous avez un pourcentage des droits de l’appartement, le montant de la taxe sera donc multiplié par votre pourcentage de propriété.

Exemples:

• Une personne est propriétaire de trois appartements à 100%. La valeur de l’appartement imposable est de 1 500 000 Nis. Le montant de la taxe à payer sera donc de 1,500,000 * 1% = 15 000 Shekels.
• Une personne est propriétaire de trois appartements à 100%. La valeur de l’appartement imposable est de 2 000 000 Nis. Le montant de la taxe à payer aurait donc du être de 2,000,000 * 1% = 20 000 Shekels. Mais comme ce montant est plafonné à hauteur de 18 000 Shékels, le montant de la taxe sera donc de 18 000 Shékels.

9 – Devrais-je payer si je vends/achète un appartement au cours de l’année ?

Si un appartement est acheté ou vendu au cours de l’année fiscale par l’intermédiaire du contribuable, le taux d’imposition sera calculé au prorata de la période de propriété dans le bien immobilier durant l’année fiscale.

10 – Existent-ils des exemptions d’impôts ?

La loi ordonne que si la valeur totale de tous vos appartements, moins un appartement dans lequel vous êtes censés habiter, ne dépasse pas 1.150.000 Nis , vous serez exemptés de la taxe. Vous êtes tout de même tenus de faire une déclaration.

Si ce montant est compris entre 1.150.000 Nis et 1 400.000 Nis, il sera soumis à une imposition partielle.

Vous pouvez vérifier si vous avez droit à l’exemption, en utilisant la calculatrice sur  le lien suivant.

En d’autres termes, si lorsque nous prenons en compte la valeur totale de vos appartements, en retirant la valeur de l’appartement dans lequel vous résidez, et que :

• La valeur ne dépasse pas 1 150 000 Nis, vous êtes exemptés d’impôts.
• Cette valeur est comprise entre 1 150 000 et 1 400 000 Nis, vous bénéficierez d’une imposition partielle.
• Si la valeur dépasse 1 400 000 Nis, vous serez soumis à la taxe totale, conformément au calcul décrit ci-dessus.

11 – La vente d’un appartement au cours de 2017 donne-t-elle des avantages?

Le texte de loi a défini que celui qui vendra l’un de ses appartements entre le 01.01.2017 et le 31.09.2017  pourra recevoir les avantages suivants:

1) Exemption de la taxe sur le troisième appartement pendant la partie de l’année 2017 où l’appartement était la possession du propriétaire.

2) Crédit d’impôts à hauteur de 85 000 Nis. Dans le cas où la vente de ce bien est soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière – מס שבח.

Afin d’obtenir ces avantages, n’hésitez pas à contacter notre cabinet.

12 – Est-ce qu’il y a une déclaration à faire ?

La loi ordonne que lors de l’année fiscale 2017, le propriétaire de plusieurs appartements doit faire une déclaration de tous les appartements qui sont en sa possession.
La déclaration pour 2017 doit être soumise jusqu’au  31/07/2017.

A partir de 2018, l’administration fiscale enverra des messages  automatiquement, sur la base de votre déclaration 2017. Il ne sera donc pas nécessaire de soumettre une autre déclaration en 2018.

Celui qui ne remettra pas la déclaration sus-mentionnée se verra pénalisé par des amendes et des pénalités supplémentaires.

13 – Suis-je obligé de faire une déclaration lorsque survient un changement dans le pourcentage total de mes appartements ?

Tout changement dans le nombre d’appartements – résultat de la vente ou de l’achat d’un appartement au cours de l’année, est  soumis à une déclaration dans les 30 jours qui suivent le changement.

14 – Comment se paie cette fameuse taxe ?

La taxe doit être payée en deux versements. Le premier jusqu’au 30/06 et le second jusqu’au 31/12 de l’année fiscale. Exceptionnellement pour l’année 2017, le 1er versement pourra se faire jusqu’au 31/07/2017.

15 – Cet impôt sera t’il reconnu comme une dépense afin de réduire mon bénéfice sur mes revenus fonciers ?

La taxe sur le troisième appartement en Israël ne sera pas reconnue comme une dépense.

Vos interrogations – Nos conseils :

• Comment se fait la déclaration ? Puis je la faire seul ?
• Puis-je faire appel si je ne suis pas d’accord avec la valeur de l’appartement estimée par les autorités fiscales?
• Si je ne déclare pas, quels sont les risques ?
• Comment le fisc saura que j’ai plusieurs maisons ?
• J’ai plusieurs maisons que je loue, mais je n’ai jamais déclaré ces revenus. Si je déclare maintenant ma 3ème maison, ne vais-je pas réveiller le fisc sur les années précédentes ?

Le montant de la taxe pouvant atteindre des sommes importantes, nous vous recommandons de prendre conseil auprès de notre cabinet. Une consultation peut s’avérer bénéfique et vous permettra de respecter cette nouvelle obligation fiscale.

Faites appel a des spécialistes de la fiscalité en Israël.

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