Taxe d’acquisition en Israel pour le second appartement.

L’Etat d’Israel a décidé d’encourager les investisseurs à réinvestir dans le secteur de l’immobilier résidentiel en baissant la taxe d’acquisition en Israel pour le second appartement.

Depuis 2015, le montant de la taxe d’acquisition pour l’achat d’un second bien résidentiel était taxé à partir de 8% jusqu’à une valeur d’achat d’un peu plus de 5 Millions de Shekels, puis 10% passé ce montant.

Le gouvernement a décidé de diminuer les pourcentages pour relancer le marché immobilier.

Cette imposition visait justement à faire fuir les investisseurs du secteur des biens résidentiels en Israel pour freiner la montée des prix.

C’était également destiné à inciter les investisseurs à investir dans la bourse israélienne. Le soucis étant que l’imposition des revenus boursiers n’a pas pour autant été changé. L’imposition étant de 25% dans la majorité des cas, ce qui est très élevé par rapport à l’imposition maximale de 10% sur les revenus fonciers en Israel.

Lire aussi: une imposition a 10% sur les revenus foncier en Israel – on peut payer beaucoup moins !

Conséquence catastrophique sur le marché israélien ?

La conséquence directe a été que les prix des biens résidentiels ont stagné en grande majorité. Ce qui était le but recherché, mais cela a entraîné une cascade non prévu des faits suivants:

• Les investisseurs, pour la plupart, ont arrêtés d’acheter des biens résidentiels pour investir plutôt dans l’achat de biens commerciaux en Israel.
• Ou tout simplement de ne plus investir dans le marché en Israel. (investissement aux USA et Europe de l’Est).
• Baisse drastique des achats immobiliers en Israel.
• Baisse des rentrées fiscales sur les taxes d’acquisitions et taxes sur les plus values.

Lire aussi: Locaux commerciaux en Israel – Vaut il mieux investir en Sci ou en nom propre ?

Le but était, nous vous le rappelons de faire baisser le prix de l’immobilier résidentiel pour permettre aux jeunes d’acheter leur maison.

Mais quoiqu’il en soit les jeunes ne peuvent pas, en général, acheter de bien résidentiel à cause des prix actuels.

Le problème étant que l’apport de 25% est souvent un frein. Amener 500,000 Nis en apport pour un appartement de 4 pièces à Jérusalem qui coûte 2 Millions de shekels est tout simplement quasi impossible pour un jeune couple.

Il faut en effet mettre 3000 Nis de coté par mois pendant 14 ans pour atteindre ce montant.

Pour beaucoup, c’est très compliqué, si l’on considère que ces jeunes doivent également payer leurs loyers et entretenir leur famille pendant la même période.

Machine arrière a cause du CoronaVirus

Le gouvernement a changé et la crise du CoronaVirus en Israel a poussé l’Etat d’Israel à changer sa politique aux sujets des investisseurs en Israel. Les jeunes ne pouvant pas acheter leur maison et les caisses de l’Etat ayant un besoin cruelle d’être renflouées.

Le fisc israélien a donc décidé de diminuer à partir du 29 Juillet 2020 la taxe d’acquisition en Israel pour les investisseurs.

Le tableau ci dessous vous expose les nouveaux montants:

(le montant de la taxe se calclue en fonction de paliers)

Vos interrogations – Nos conseils

• Le prix de l’immobilier résidentiel en Israel va t’il de nouveau remonter en flèche grâce à cette réforme ?
• Les prix des loyers vont t’ils pouvoir suivre la hausse prévue ?
• Vous êtes investisseurs – Savez vous que les SCI en Israel existent ?
• Est-ce selon vous le meilleur moment pour acheter du résidentiel à titre d’investissement en Israel ? La crise actuelle a-t-elle réellement fait baisser les prix ?
• Y a t-il (encore) un avantage à acheter en tant société en Israel ? Les holding immobilières ou SCI n’ont jamais été autant au gôut du jour.

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La location de plusieurs appartements en Israel est considérée comme une activité commerciale, avec toutes les conséquences que cela implique.

Ce n’est pas nouveau, le fisc israélien a dans le viseur les propriétaires de plusieurs appartements en Israel depuis plusieurs années.

• Nous avions publié la jurisprudence “Leshem & Biran” qui laissait présager de la nouvelle position des autorités fiscales israéliennes. (Voir résumé en fin d’article).
• Le fisc voulait mettre une taxe particulière sur les propriétaires de plus de 3 appartements, puis s’est finalement ravisé.

Maintenant le fisc se concentre sur les propriétaires louant plusieurs appartements en Israel et requalifie leur activité comme une activité commerciale.

La conséquence direct est que le forfait d’imposition à 10% ne serait plus applicable, l’impôt pourrait donc grimper à 50% pour certains propriétaires en Israel !

Cet article ne concerne uniquement les revenus fonciers de location à long terme. Les revenus locatifs de location “courte durée” ont été traités dans cet article.

Plusieurs questions se posent auxquelles nous essaierons de répondre dans cet article:

• Quel est le nombre d’appartements minimal qu’il faut louer pour que les revenus fonciers soient considérés comme des revenus “commerciaux” ?
• Les tribunaux ont défini un certain nombre de critères venant indiquer si l’activité s’assimile à des revenus commerciaux.
• Diviser vos appartements en plusieurs “petits lots” pointe un certain savoir-faire et une “implication active” de votre part.

Résumé de la loi sur les revenus foncier en Israel.

• Forfait d’imposition « normal ».

Les revenus provenant des loyers vont s’ajouter aux autres revenus du propriétaire, comme par exemple : salaires, dividendes, intérêts etc…

De ce fait le propriétaire paiera des impôts en fonction des tranches d’imposition qui le concernent.

Dans ce cas-là il pourra déduire du montant des loyers les dépenses courantes liées à l’appartement loué : amortissement et réparations, rénovations et améliorations, frais bancaire, frais d’avocat et d’agent immobilier…

Lire aussi : Tranches d’imposition en Israel.

• 2 – Forfait « taux d’imposition linéaire de 10%».

En choisissant ce forfait fiscal, le propriétaire doit payer 10% du montant des loyers perçus en Israël. Il devra également verser 15% des loyers perçus sur les biens situés à l’étranger, en dehors d’Israel.

La particularité de ce forfait est qu’on ne peut déduire aucun frais. Ni l’amortissement du bien, ni les dépenses courantes d’entretien, ni même les frais bancaires liés à l’emprunt pour l’achat du bien.

Attention au mauvaise surprise : Lors de la revente, le calcul de la plus value se fait en ajoutant l’amortissement dont vous n’avez pas bénéficié ! Vous payez donc doublement de l’impôts !

• 3 – Exemption d’impôts totale ou partielle.

Jusqu’à un certain montant de loyer, le propriétaire ne devra pas payer d’impôts sur les loyers perçus.

Ce montant est revu chaque année. Pour l’année fiscale 2020, ce montant est de 5100 shekels par mois. (5090 Shekels par mois pour l’année 2019).

Si le loyer perçu est supérieur à cette somme, il faut recalculer l’exemption autorisée, de la manière suivante :

• Le montant supérieur au montant est déduit du plafond autorisé, afin d’obtenir le “plafond réajusté”.
• Nous déduisons du montant des loyers le “plafond réajusté”, afin d’obtenir le “revenu imposable”.
• Le revenu imposable obtenu est taxé conformément aux tranches d’imposition de revenus du propriétaire.
  

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Alors : Quel est le problème pour les propriétaires de plusieurs appartements en Israel ?

Le calcul de l’imposition énuméré dans le précédent paragraphe concerne uniquement les revenus passifs.

Comprenez par là : Les revenus provenant d’une faible implication de la part du propriétaire. Ce qui se traduit par des revenus obtenus “passivement”, sans s’impliquer de manière active.

Les propriétaires de plusieurs appartements en Israel répondant aux critères qui seront détaillés  par la suite ne peuvent donc profiter de cet allègement fiscal et pourront être imposés jusqu’à 50%.

Quels sont les critères qui définissent si votre activité de location en Israel est une activité commerciale ?

Apres avoir fait un bref rappel de la situation, nous allons pouvoir aborder les différents critères que les tribunaux ont choisi pour requalifier votre activité de “location long terme en Israel” comme une activité commerciale.

Ces critères ont été mentionnés dans la jurisprudence “Yaacov Arbiv contre l’Etat d’Israel”. Administration fiscale de Netanya.

1. Vérification de la quantité de logements loués en Israel.
2. Un appartement inscrit au Tabo (cadastre israélien) comme une seule unité, mais qui est “divisé” en plusieurs lots et donc a plusieurs locataires différents. Le fisc voit comme un indicateur supplémentaire pour requalifier votre activité comme commerciale :
   1. le nombres de locataires – plusieurs interlocuteurs différents, qui n’ont pas de “solidarité locative”.
   2. Le savoir faire de diviser un appartement en plusieurs lots pour augmenter la rentabilité tend à dévier vers le caractère commercial de l’opération.
3. Amélioration et embellissement de la propriété. (Travaux, aménagement important etc…).
4. La compétence et le savoir faire: le fisc pourrait se baser sur vos compétences acquises au fur et à mesure des années de par le monde. (Les actionnaires de SCI en France ou LLC au Usa sont particulièrement visés).
5. Nombres d’emprunts dans les banques et vérification du système de financement de votre appartement en Israel. Analyse du ratio fonds propres VS capitaux étrangers.
6. La Fréquence de rotation des locataires.
7. Utilisation d’une société de gestion locative ou bien prise en charge personnelle de la gestion du parc de locataires.

Conclusion: Chaque critère est important est doit être pris en compte. Il n’y a pas de réponse “noir ou blanc”. L’administration observe l’image dégagée dans son ensemble au cas par cas.

Transfert d’appartements en Israel à des membres de la famille : Opération dans le viseur du fisc.

Le transfert de plusieurs appartements en Israel à des membres de la famille ne garantit pas la répartition fiscale entre eux. Si le contrôle absolu sur l’activité de location d’appartements appartient au parent qui a transféré les appartements, les impôts vont continuer à regarder les loyers perçus comme appartenant au “propriétaire initial”.

Jurisprudence – cas concret du dossier Mr Arbiv Yaacov (Sept 2019)

Mr Arbiv possède, avec ses enfants, dix propriétés immobilières situées dans la ville de Netanya. Les appartements ont été acquis par Arbiv au fil des années et certains ont été enregistrés au nom de ses enfants. La plupart des propriétés ont été divisées en plusieurs dizaines de logements.

Arbiv était responsable de la location et de l’entretien des biens familiaux. Il a mis la totalité des loyers entre ses mains et a utilisé les fonds selon sa propre volonté.

Arbiv est en attente d’une procédure pénale concernant la location de biens immobiliers entre 2009 et 2014. Arbiv est accusé de diverses infractions pour avoir omis de déclarer correctement et intégralement les revenus de location immobilière en Israel.

Le fisc israélien a affirmé qu’Arbiv exploitait une entreprise de location résidentielle, de sorte que les dispositions de la taxe de location résidentielle exonérée d’impôt ou un taux d’imposition de 10% – ne s’appliquent pas. En outre, il a été soutenu qu’Arbiv devait être imposé sur l’intégralité des revenus locatifs générés par tous les biens de la famille, que les propriétés aient été enregistrées ou non à son nom.

Bénéficier des loyers sans déclarer fiscalement : Attention le fisc attend au tournant.

Dans le cadre de ses déclarations fiscales annuelles, Arbiv n’a indiqué que les revenus provenant de la location des biens enregistrés à son nom. Les loyers relatifs aux biens enregistrés au nom des enfants n’ont pas été inclus.

Le revenu déclaré d’Arbiv a été calculé sur une “base nette”, après neutralisation des charges sur l’électricité, l’eau et la propriété des actifs loués. La plupart des revenus étaient déclarés comme des revenus passifs imposables au taux de 10% conformément à l’article 122 de l’ordonnance sur l’impôt sur le revenu, et le reste des revenus était soumis à l’exonération fiscale.

Quant à la déclaration des revenus provenant de la location des biens énumérés au nom des enfants d’Arbiv. Il s’est avéré que, à l’exception de deux enfants qui louent eux-mêmes des biens immobiliers supplémentaires, les autres enfants avaient le droit à une exonération fiscale pouvant aller jusqu’au plafond des revenus générés par les biens locatifs.

C’est donc un montage complexe qui a été totalement démantelé par le fisc israélien.

Jurisprudence – cas concret du dossier Leshem et Biran.

Concernant Leshem et Biran, la Cour suprême a jugé que la location de 20 à 30 actifs immobiliers venait nécessairement au niveau d’une activité commerciale active et non d’un revenu locatif passif.

Il a été déclaré que l’accent devrait être mis sur:

1. Le nombre des actifs loués.
2. L’amélioration des actifs.
3. L’existence d’un “process et d’une méthode commerciale”. (aussi simple que cela puisse être).
4. La grandeur et la fréquence des opérations requises pour la location.
5. Les connaissances pratiques et l’expérience acquise par le propriétaire.
6. Les compétences dans ce créneau locatif unique.
7. Une prise de risque accrue dans le même secteur économique.

Conséquence pour le cas Arbiv.

Apparemment, Arbiv a effectué diverses activités d’embellissement sur les biens immobiliers avant de les mettre en location:

1. Mise a niveau pour un usage résidentiel – se réfère aux opérations de modifications dans les propriétés qui étaient utilisées au moment de l’achat comme entrepôt, et les ont converties à des fins résidentielles.

2. Division des propriétés résidentielles – Il s’agit de propriétés qui ont été achetées en tant que logements entiers et divisées par Arbiv en plusieurs unités de logement.

3. Embellissement et rafraîchissement de la propriété – Arbiv a installé chaque salle de douche et cuisine. Arbiv a fait la plupart du travail lui-même ou bien a supervisé directement les travaux.

Arbiv a affirmé qu’il avait effectué des “réparations standard” conçues pour permettre aux locataires de résider, conformément à son devoir de propriétaire.

Par exemple, remplacer une porte cassée ou réparer un robinet qui fuit. En outre, Arbiv lui-même est venu au logement et a perçu le loyer.

Dans ce cas, il a été déterminé qu’il ne s’agit pas de la location de neuf ou onze appartements résidentiels mais de l’activité locative d’un grand nombre de sous-unités, parfois pour de courtes périodes. Le nombre d’unités de logement est significatif à n’importe quelle échelle.

Les revenus fonciers des enfants lui sont entièrement imputés fiscalement.

L’implication des enfants dans l’acquisition de la propriété a été résumée dans la signature des documents d’acquisition avec un avocat. Certains ont visité le bien, mais il semble que cela n’ait aucun effet sur son emplacement et sa sélection. Arbiv était seul responsable de la gestion de la location, et cela a été fait à sa seule discrétion.

Le tribunal a jugé qu’il n’était pas nécessaire d’ignorer complètement l’inscription de certains noms d’enfants au registre foncier.  Néanmoins son seul intérêt du fait que les appartements étaient au nom des enfants était qu’à long terme chaque enfant devait recevoir un appartement.

Le contrôle total qu’Arbiv exerce sur les actifs et sur le rendement financier qui en résulte conduit à conclure que les loyers devraient lui être imputés fiscalement.

Notez que la simple énumération des noms des enfants est un acte artificiel. Il suffit que la totalité des faits indique le transfert des avoirs des enfants à Arbiv, qui a conduit à la transcription des revenus.

Les dispositions de l’article 84 du CGI indiquent que lorsque le porteur n’a pas le pouvoir de “reprendre le contrôle … des revenus ou des biens”, alors les revenus seront considérés comme les revenus du bénéficiaire.

Cependant, ce n’est pas toujours lorsqu’un parent acquiert un bien immobilier pour ses enfants ou est impliqué dans sa location, que les revenus locatifs doivent lui être personnellement associés.

Le tribunal a statué que les revenus de l’activité de location seraient classés en tant qu’activité commerciale en vertu de l’article 2, paragraphe 1, du CGI israélien.

Dans le calcul des revenus foncier d’Arbiv seront également inclus les revenus des locations des biens immobiliers enregistrés au nom de ses enfants.

Une note a également était transmise au “département des taxes d’acquisition” car le fait d’avoir mis les appartements au nom des enfants a réduit de manière importante la redevance fiscale de Arbiv lors des différentes acquisitions.

Conclusion.

Le fait d’avoir plusieurs appartements en Israel en location “long terme” vous oblige à vérifier si vous ne devez pas être soumis une imposition “commerciale”. 

Si vous avez plusieurs appartements mis en location en Israel, il est fortement recommandé de procéder à une vérification totale de votre patrimoine immobilier, de sa rentabilité ainsi que des dispositions fiscales à respecter.

Ceci vous permettra de trouver des solutions pour optimiser fiscalement votre patrimoine en Israel tout en respectant la légalité du système fiscal israélien.

Le cabinet Dray & Dray saura vous accompagner dans vos démarches et optimiser fiscalement vos investissements en Israel.

Vos interrogations – Nos conseils.

1. Avez vous le droit de profiter du Mas rehisha – taxe d’acquisition selon la tranche “résidentielle” ou devez vous opter pour la taxe d’acquisition “commerciale” ?
2. Existe t-il un risque d’être requalifié en tant que “marchand de biens en Israel’ ? Quels en sont les risques et combien de temps est il conseillé d’attendre avant de vendre un appartement en Israel ?
3. Le fait d’avoir plusieurs appartements en Israel qui ne sont pas tous loués change t’il la donne ? (en construction, prêtés à des proches etc…)
4. Qu’en est il de la TVA et des charges sociales -Bitouah Léoumi si votre activité de revenus fonciers est requalifiée comme une activité commerciale ?
5. Utiliser un gestionnaire de biens “qui s’occupe de tout” réduit il les risques de requalification en activité commerciale ?
6. Les parents ayant acheté des appartements au nom des enfants tout en conservant l’usufruit ont ils des raisons de s’inquiéter ? Le fait de procéder à une donation irrévocable existe t-il en Israel ? Le fisc israélien se penche sérieusement sur ce genre d’opérations. Des réformes sont en cours, prenez conseil.
   

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Revenus locatifs en Israel.

De nombreuses personnes possèdent un ou plusieurs appartement(s) destiné(s) à la location en Israel.

Que ce soit sur du court ou du long terme, les revenus locatifs en Israel sont imposables. Tout du moins en théorie, car comme nous allons le voir, il existe plusieurs manières de déclarer les revenus locatifs en Israel.

Ces options de déclarations différentes sont adaptées en fonction de chaque situation.

Il est très important de bien choisir le mode de déclaration qui correspond à chaque propriétaire, et à chaque type de biens. En effet, un choix adéquat permettra généralement des taux d’imposition réduits voire leur exemption totale.

Voici trois différents modes de déclaration pour les revenus fonciers en Israel :

• 1 – Mode d’imposition « normal ».

Les revenus que constituent les loyers vont s’ajouter aux autres revenus que gagne le propriétaire, comme par exemple un salaire.

De ce fait le propriétaire paiera des impôts en fonction des tranches d’imposition qui le concernent.

Dans ce cas-là il pourra déduire du montant des loyers l’amortissement et les dépenses courantes liées à l’appartement loué : réparations, rénovations, frais bancaire, frais d’avocat et d’agent immobilier…

Lire aussi : Tranches d’imposition en Israel.

• 2 – Mode « taux d’imposition linéaire de 10%».

En choisissant ce régime, le propriétaire doit payer 10% du montant des loyers perçus en Israël. Il devra également verser 15% des loyers perçus sur les biens à l’étranger.

Sous ce régime, on ne peut déduire aucun frais. Ni l’amortissement du bien, ni les dépenses courantes d’entretien.

• 3 – Exemption d’impôts totale ou partielle.

Jusqu’à un certain montant de loyer, le propriétaire ne devra pas payer d’impôts sur les loyers perçus.

Ce montant est revu chaque année. Pour l’année fiscale 2020, ce montant était de 5100 shekels par mois (5090 Nis pour l’année 2019).

Si le loyer perçu est supérieur à cette somme, il faut recalculer l’exemption autorisée, de la manière suivante : (Un exemple chiffré vous est proposé plus bas).

• Le montant supérieur au montant est déduit du plafond autorisé, afin d’obtenir le “plafond réajusté”.
• Nous déduisons du montant des loyers le “plafond réajusté”, afin d’obtenir le “revenu imposable”.
• Le revenu imposable obtenu est taxé conformément aux tranches d’imposition de revenus passifs du propriétaire.

Un petit exemple en chiffres pour illustrer le régime No 3 :

Mr A perçoit un loyer de 6800 Shekels/mois pour un appartement de 3 pièces au centre de Jérusalem.

Pour 2020, le plafond réajusté sera donc de :

Impact sur le plafond : 6 800-5 100 = 1 700.

Plafond réajusté : 5 100-1 700 = 3 400 Shekels.

Le revenu annuel imposable sera donc de : 6 800-3 400 = 3 400 Shekels * 12 = 40 800 Shekels.

Cette somme sera imposée à partir de 31%, sauf exceptions.

Des avantages fiscaux accordés aux Seniors pour les revenus fonciers en Israel.

Il est important de préciser que sous les régimes 1 & 3, certains avantages sont accordés aux propriétaires âgés de plus de 60 ans.

Ces avantages sont accordés même aux touristes possédant des appartements en Israel, s’ils sont âgés de plus de 60 ans.

A quoi faut-il faire attention ?

Le choix de mode d’imposition apparaît souvent évident au regard du montant du loyer ou bien des revenus du propriétaire, néanmoins il y a d’autres points à prendre en compte afin d’optimiser au maximum les avantages de chaque mode.

Voici ci-dessous quelques-uns de ces points :

• 1 – Ne pas prendre en compte uniquement le montant du loyer pour choisir le mode d’imposition.

En effet comme mentionné plus haut jusqu’à un certain montant de loyer ces revenus ne sont pas imposables. D’un autre coté il n’est pas possible de déduire les dépenses liées à l’appartement loué : amortissement, rénovations, réparations, frais d’avocat et autres…

Pour certains propriétaires il est parfois préférable de choisir le mode d’imposition normal car ils pourront déduire les dépenses. Et ce, même lorsque le montant des loyers est légèrement supérieur au plafond d’exemption mentionné ci-dessus.

• 2 – Pensez également à la revente.

Lorsqu’une personne vend son appartement elle doit payer un impôt sur la plus-value, nommé “mass shevah”. Cet impôt est linéaire, au taux de 25%.

Pour calculer la plus-value réalisée, les autorités fiscales en Israel vont déduire de la valeur d’achat initiale de l’appartement les amortissements qui auraient pu être potentiellement déduits des loyers perçus. Et ce, peu importe le régime que vous aurez choisi pour déclarer vos revenus fonciers en Israel.

Ceci viendra donc gonfler “artificiellement” la plus-value réalisée. Et aura donc pour conséquence de gonfler le montant dû au Mas Shevah.

• 3 – Nous n’avons pas toujours le choix.

Dans certains cas le propriétaire n’a pas le droit de choisir son mode d’imposition.

C’est le cas pour les propriétaires de plusieurs appartements loués.

En effet, les impôts considèrent les loyers de tous ces appartements comme des revenus “actifs”.

En d’autres termes, ces revenus sont considérés comme si le propriétaire avait une activité commerciale de location d’appartements. Ledit propriétaire sera donc imposé automatiquement selon le régime “normal”. Il ne pourra choisir le régime des 10% ou l’exonération partielle.

• 4 – Le régime choisi peut être différent pour chaque appartement.

Si un propriétaire possède 2 appartements ou plus, qu’il loue à long terme, il peut choisir un mode d’imposition différent pour chaque appartement.

Cependant, nous devons prendre en compte l’ensemble des revenus locatifs mensuels pour établir si l’un des biens peut être entièrement exonéré.

Soit par exemple :

Une personne ayant 2 appartements, l’un loué à 4000 Nis / mois, et le second à 7000 Nis / mois.

Nous prenons en compte le revenu total généré par ces 2 appartements (soit 11000 Nis). De ce fait, nous ne pouvons pas choisir l’exonération partielle, même pour l’appartement qui est loué à 4.000 Nis / mois.

Il faudra opter soit au régime à 10%, soit le régime réel, soit l’un & l’autre.

Notre cabinet se spécialise dans ce type de montage. Généralement, nous pouvons vous faire économiser plusieurs dizaines de milliers de Shékels / an, en fonction de la nature de votre bien et de votre statut personnel.

Il suffit de choisir le bon régime, chaque année.

Comment éviter de payer trop d’impôts sur l’immobilier en Israel ?

• 5 – Paie t-on du Bitouah Leoumi pour les revenus fonciers en Israel ?

Si le Bitouah Leumi décide qu’un propriétaire qui loue ses appartements appartient à la catégorie ‘’commerciale’’, celui-ci devra payer du bitouah leoumi et du mass briout.

Néanmoins, même dans ce cas de figure, il existe une façon pour convaincre le Bitouah Léoumi de ne pas réclamer ces cotisations. Ceci passera par de la négociation, et d’autres facteurs. (Durée de location, fréquence, financement des biens etc…).

• 6 – Paie t-on de la TVA sur les revenus fonciers en Israel ?

La location d’appartements résidentiels bénéficie d’une exonération de TVA en Israel. Par conséquent, tant que l’appartement est loué à des fins résidentielles, il n’y a pas de TVA à verser. (Article 31 (4) de la loi sur la TVA en Israel).

La vraie question se pose lorsque l’appartement est loué sur du court terme. Sur des sites comme AirBnb, Booking et autres plateformes de location de séjour sur du court terme.

Dans ces cas de figure, il est fort probable que le bureau de TVA réclame la TVA perçue lors de ces séjours.

Location à court terme de biens immobiliers en Israel.

Conclusion : N’optez pas tout de suite pour le régime à 10%.

Comme vous l’avez compris les revenus fonciers en Israel sont un sujet délicat qui demande du savoir-faire.

Si vous détenez un ou plusieurs appartements destinés à la location longue durée, ne courrez pas tout de suite vers le régime à 10%.

Il est très souvent préférable de faire une étude d’optimisation. Cette étude peut vous faire économiser plusieurs milliers de Shékels par an.

Nous sommes à votre disposition pour optimiser vos revenus fonciers en Israel.

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Cotisation au Bitouah Leoumi sur les revenus passifs.

Toute personne de moins de 67 ans doit payer des cotisations mensuelles au Bitouah Leoumi sur les revenus passifs en Israel.

Une cotisation minimale pour les personnes ne travaillant pas.

Ceux qui ne travaillent pas et n’ont pas de revenus paient des cotisations mensuelles minimales d’assurance nationale de 71 NIS et des frais minimaux d’assurance maladie de 104 NIS.

Au total, les cotisations mensuelles se lèvent donc à 175 NIS par mois pour une personne qui n’a pas d’emploi en Israel.

Les revenus “passifs” sont également soumis à la cotisation au Bitouah Leoumi.

Ceux qui ne travaillent pas et ont un revenu autre qu’un revenu actif doivent payer les cotisations d’assurance nationale et d’assurance maladie sous forme de pourcentage de leur revenu, comme indiqué dans le tableau suivant:
  Mis à jour le 01.01.2019

• Cotisation sur la partie située entre 25% et 60% du salaire moyen. (Entre 2,568 Nis et 6,164 Nis par mois).

Sur cette tranche, la cotisation sera à la hauteur de 9.61% du bénéfice réalisé.

• Cotisation sur la partie située sur la tranche supérieure de 60% du salaire moyen. (au delà de 6,164 Nis par mois).

Sur cette tranche, la cotisation sera à la hauteur de 12% du bénéfice réalisé.

Un petit exemple pour mieux comprendre.

Mr Cohen possède un bureau situé à Jérusalem. La surface du bureau est de 125 M². Le loyer mensuel est de 90 Shekels HT / m², soit un total de 11,250 Nis HT / mois.

Nous évaluons les dépenses mensuelles d’exploitation du bien à 4,500 Nis HT / Mois (amortissement des murs, remboursement des intérêts et crédit, frais d’agence etc…).

Mr Cohen ne possède pas de revenus complémentaires, et ne travaille pas en tant que salarié ou indépendant.

Dans ce cas de figure précis, le bénéfice mensuel sera donc de 11250 – 4500 = 6,750 Nis.

la cotisation mensuelle de Mr Cohen sera donc décomposée en 3 parties :

1 – Sur la tranche inférieure à 2,568 Nis / mois : 0 Shekels.

2 – Sur la tranche située entre 6,164 Nis et 2,568 Nis, le bénéfice est imposé à (6164 – 2568) = 3,596 Nis. Ce montant est imposé à 9.61%, soit : 345.58 Nis.

3 – Sur la tranche située au delà de 6,164 Nis , le bénéfice est imposé à (6750 – 6164) = 586 Nis. Ce montant est imposé à 12%, soit : 70.32 Nis.

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Les propriétaires d’appartements en Israel paient –ils trop d’impôts ?

Existe-t-il une solution qui permette de payer moins que 10% d’impots sur l’immobilier en Israel ?

Posez la question aux propriétaires, la plupart vous diront (à tort) qu’il existe 2 forfaits d’imposition sur l’immobilier :

• L’imposition à 0% lorsque le loyer perçu est inférieur à environ 5 000 Nis/mois.
• L’imposition à 10% si le loyer est supérieur.

Au vu du montant des loyers dans notre si beau pays, la plupart des personnes possédant plus d’un appartement vont donc opter pour la solution de facilité :

Ils vont choisir de payer 10% sur la totalité des loyers perçus, sans se poser de questions.

Vous me direz, ce n’est pas très cher 10% d’impôts. Surtout quand on sait qu’on ne doit pas payer de Bitouah Léoumi sur ces revenus.

Pour information, 10% d’impôts c’est l’équivalent de l’impôt sur les sociétés dans certains pays OffShore. Pas mal.

Payer moins d’impôts, ça ne dépend que de vous !

Aimez vous cet article ?

Fiscalement parlant, toucher un loyer ne veut pas forcément dire s’enrichir.

Avez-vous amorti votre placement ?

La plus grosse dépense d’un appartement c’est l’amortissement.

Vous avez plusieurs appartements loués ? Arrêtez de payer inutilement des impôts !

Vos interrogations – Nos conseils :

• Est-ce plus avantageux d’acheter les appartements via une société ?

• Quels sont les risques encourus si on ne déclare pas les loyers perçus ?

• Que se passe t’il si les appartements sont gérés par une agence de gestion locative ?
• Quels sont les frais que l’on peut déduire dans le forfait réel ?

Cet article 10% d’impôts, c’est déjà trop ! est apparu en premier sur Dray & Dray.

Tout ce que vous devez savoir sur l’augmentation de la Arnona à Tel Aviv pour les appartements loués à courte durée.

La municipalité de Tel aviv veut imposer une taxe spéciale pour les appartements loués à court terme sur Tel Aviv Airbnb et Booking.

1. En quoi cela consiste exactement ?
2. Comment la mairie trouvera-t-elle les appartements “Airbnb” opérant dans la ville ?
3. Quels appartements seront inclus dans la nouvelle classification ?
4. La municipalité peut-elle imposer ses tarifs de son propre chef ?
5. Est-ce que cette solution “ultime” est-elle réellement un frein pour les propriétaires ?

Questions & Réponses sur la solution de la municipalité de Tel Aviv face au marché incontrôlable des appartements Airbnb.

Lire aussi: Fiscalité des Locations d’appartements a court terme en Israel

Lire aussi: Comment calculer l’imposition des revenus fonciers en Israel ?

Etat des lieux.

La municipalité de Tel-Aviv a annoncé son intention d’augmenter la taxe municipale (Arnona) sur les appartements résidentiels loués à court terme par l’intermédiaire d’Airbnb et Booking.

Selon la municipalité, cette proposition fait suite à l’augmentation du nombre d’appartements résidentiels loués sur ces sites à des fins commerciales, ainsi que les dommages causés à la qualité de vie des habitants de la ville qui résident à proximité de ces appartements.

Rien qu’en 2018, il y avait environ 2,2 millions de touristes dans la ville. Un examen du Centre de recherches économiques et sociales de la municipalité de Tel-Aviv a révélé que les loyers dans la ville avaient augmenté en raison de l’activité accrue des appartements de courte durée dans le cadre d’Airbnb. Principalement au cœur de Tel-Aviv et du boulevard Rothschild, dans le Vieux Nord et dans des quartiers comme Kerem Hatemanim et Neve Tzedek.

Compte tenu de cette nouvelle “menace” suscitée par la municipalité, plusieurs questions clés sont posées:

■ Comment la municipalité localisera-t-elle les appartements Airbnb opérant dans la ville?

Il s’agit d’un marché ouvert qui n’est actuellement régulé par aucune autorité gouvernementale.

Les responsables de la municipalité expliquent que si la proposition est acceptée, la municipalité utilisera un système qui surveillera les appartements sur le site Airbnb et surveillera l’activité et les réservations de certains appartements dans toute la ville jusqu’à ce qu’ils prouvent que leur activité est commerciale plutôt que temporaire.

De même, la municipalité risque d’en venir a faire appel aux résidents de la ville pour l’aider dans cette démarche. L’inconvénient connu de cette méthode est l’ouverture de «règlement de comptes» entre des résidents en conflit.

■ Combien d’appartements Airbnb fonctionnent à Tel Aviv aujourd’hui ?

Selon les données existantes, environ 10 000 propriétés à Tel-Aviv sont proposées à la location sur diverses plates-formes. 80% des propriétés louées sont des appartements entiers à un prix moyen d’environ 160 $ ​​par nuit.

■ Quels appartements seront inclus dans la nouvelle classification ?

Selon la décision du conseil municipal, les biens immobiliers loués pour une courte période de plus de 90 jours par an seront soumis à des taxes foncières égales à celles des hôtels 4 et 5 étoiles.

Selon les estimations, il s’agit d’une charge d’impôts fonciers qui correspondra à trois fois le montant payé actuellement par les propriétaires.

Lire aussi: Imposition pour les propriétaires de plusieurs appartements en Israel

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La municipalité peut-elle décider toute seule du tarif ?

Non. La décision est entre les mains du ministère de l’intérieur et du ministère des finances.

■ Combien de temps faut-il attendre jusqu’à ce que l’initiative soit approuvée ?

À la suite d’une série d’approbations qui doivent être approuvées, le processus devrait prendre environ six mois pour entrer en vigueur.

En pratique, il est raisonnable de supposer qu’avec les prochaines élections en Israel, ainsi que le manque de connaissances sur les candidats aux postes de ministre de l’Intérieur, du ministre des Finances et même du tourisme, nous ne devrions pas voir tout de suite l’effet de cette initiative.

■ Peut-on prélever des taxes municipales rétroactives ?

La municipalité de Tel-Aviv a déclaré à ce sujet que le tarif de ces appartements, tel qu’approuvé par la municipalité, ne s’appliquera qu’à partir de 2019.

Sous réserve de l’approbation du ministre de l’Intérieur et du ministre des Finances, qui est censée être fournie conformément à la loi jusqu’au 18.8.19.

En tout cas, l’intention est d’appliquer le taux uniquement à partir du second semestre de 2019. Le concours de L’Eurovision ne sera donc pas impacté.

Pourquoi un changement aussi brusque et aussi draconien ?

En tant que solution à court terme, ces appartements ont un avantage évident du fait qu’il n’y a pas assez d’hôtels à Tel Aviv et dans ses environs. Mais la vision de la municipalité est celle de l’avenir et de ce qui se passera dans quelques années.

Voici leurs raisons en quelques points:

1. Le secteur des appartements à louer est dépourvu de réglementation, de surveillance et de réglementation, ce qui n’est pas avantageux pour la ville.
2. De nombreux appartements quittent le marché locatif pour les Israéliens et servent uniquement les touristes.
3. La prolifération de tels appartements dans des lieux centraux cause dommage au tissu urbain et contribue à la hausse des prix du logement.
4. L’objectif du maire est d’équilibrer la merveilleuse floraison du tourisme avec la qualité de vie des habitants et les prix des logements dans la ville.

Conséquences à court et moyen terme.

En supposant que le nombre de touristes à Tel Aviv continuera de croître comme aujourd’hui. La municipalité veut aussi sa part du gâteau.

Mais est-ce la bonne solution ? Que vont faire les propriétaires d’appartements suite à cette reforme ? (Si elle passe !).

Se remettront ils à louer à long terme ou augmenteront ils le prix des loyers pratiqués sur Airbnb et Booking pour gagner la même marge ? Certains appartements bien placés pourront se le permettre, d’autres moins…

Se tourner vers les locations à long terme n’est certainement pas la bonne solution, cela pour plusieurs raisons :

1. Il y a beaucoup trop peu de demandes de location à long terme comparé au location à court terme dans Tel Aviv.
2. Les prix proposés ne sont pas en rapport avec le niveau de vie des israéliens qui veulent louer sur le long terme. Les israéliens préféreront aller louer dans la périphérie.
3. Les marges de bénéfices sur les locations à long terme ne sont pas comparables aux locations à court terme.
4. Les plus values faites sur l’immobilier à Tel Aviv se font de plus en plus rare. Ce qui oblige les investisseurs à rentabiliser au maximum leurs acquisitions, en louant sur du court terme via Airbnb et Booking quitte à payer plus cher la Arnona.

Vos interrogations, nos conseils.

• Les autres municipalités vont elles suivre l’exemple de tel Aviv ?
  • C’est peu probable, Tel Aviv reste un centre touristique que peu de villes en Israel ont, ça serait un risque inconsidéré.
• Les différents ministères vont-ils répondre à la requête de la municipalité de tel Aviv ?
  • Rien n’est moins sur. Il y a les futures élections, tout est “ouvert”.
• Tel Aviv est elle la ville la plus attractive et la plus rentable pour les locations à court terme ?
  • Jérusalem reste semble t’il la ville qui ne dort jamais. Ou plutôt qui ne connait pas de morte saison, notamment grâce à sa position centrale et religieuse.
• Le secteur de l’immobilier en Israel s’essouffle depuis quelques temps déjà. Augmentation des impôts fonciers, durcissement des banques, prix d’achat ne correspondant plus a la réalité, taxes municipales qui viennent s’en mêler… Ou faut il investir finalement ?
  • Plusieurs solutions d’investissements existent. Devant une telle complexité, il devient primordial de bien s’entourer.

Vous avez des questions sur la fiscalité des locations résidentielles ou commerciales en Israel ?

N’hésitez pas à nous contacter, nous sommes spécialisés sur la fiscalité immobilière en Israel.

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Déclaration de patrimoine sur tout achat de biens immobiliers en Israel.

L’année 2019 va marquer le début d’une nouvelle ère dans l’acquisition de biens immobiliers en Israel.

La nouvelle directive qui concerne l’immobilier en Israel concerne directement tous les propriétaires fonciers.

A présent, les propriétaires fonciers devront remettre un rapport général, où ils détailleront la provenance des sources de financement de l’achat de biens immobiliers!

• Pourquoi les autorités fiscales en Israel veulent savoir d’où provient l’argent pour acheter un appartement ?
• Quelle est la prochaine “surprise” que nous réserve l’administration fiscale israélienne ?

Essayons d’en savoir un peu plus.

Contexte actuel et réformes à venir en Israel.

Le fisc en Israel s’est fixé un but: Obliger ses contribuables à déclarer leurs revenus et patrimoine, partout dans le monde.

Tout a commencé il y a quelques années lorsque le fisc en Israël a permis aux israéliens de déclarer leur patrimoine a l’étranger sans poursuite au pénal: Le “guilouye Miratson – גילוי מרצון”.

Cet “arrangement” a notamment permis à certains israéliens de déclarer les comptes en banque situés dans les pays offshores. Les fameux comptes en Suisse de certaines célébrités ou personnages importants.

Puis cela a continué il y a 2 ans lorsque les bureaux de changes se sont vu obligés de déclarer à “l’administration contre le blanchiment d’argent” des informations sur les opérations réalisées par leurs clients :

• Opération supérieure à 50.000 Shekels.
• Opérations cumulées pour un montant supérieur à 200.000 Shekels sur une période de 6 mois.
• Virement reçu depuis l’étranger.
• Identité du bénéficiaire du virement différente de celle l’émetteur du virement.

Puis vient la loi qui rentrera en vigueur en 2019, sur la limitation du paiement en espèces : Interdiction d’effectuer des paiements en espèces pour des opérations supérieures à 11.000 Shekels.

Maintenant, arrive cette nouvelle réforme qui concerne l’achat de biens immobiliers en Israel.

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Qui est visé par cette nouvelle réforme ?

Il est vrai que les dispositions de cette nouvelle loi exigent que tous les acheteurs (particuliers, sociétés, organisations à but non lucratif, résidents étrangers, sociétés étrangères) déclarent à l’administration fiscale tous les moyens de paiement utilisés pour l’acquisition de biens immobiliers. (Appartements, terrains, etc.).

Mais ils exigent également que dans la déclaration soient annexées les preuves de paiement ayant permis l’acquisition du bien.

Lire aussi: Vous achetez de l’immobilier en Israel ? Le fisc veut savoir d’où vient votre argent !

Essayons de comprendre ce que recherche le service des impôts en Israël en nous demandant de leur fournir les preuves de paiements, sachant que le paiement en espèces est interdit ! (L’acheteur et le vendeur s’exposent à des sanctions déjà prévues par la loi si le paiement est effectué en espèces).

Quel est donc le lien entre ce rapport et le signalement de tous les moyens de paiement pour l’appartement ?

Que recherche l’administration fiscale israélienne dans ce rapport ?

Pour répondre a ces interrogations, il convient donc de rappeler que la promulgation de cette loi a pour but de: 

• réduire le patrimoine non déclaré;
• réduire l’évasion fiscale; 
• et réduire les possibilités de blanchiment de capitaux;

Qu’est ce que l’administration fiscale israélienne va chercher exactement ?

L’administration fiscale israélienne examinera et analysera toutes les informations relatives à tout achats d’immobilier en Israël et en examinera toutes leurs sources de financement.

Ainsi les fonds personnels qui serviront à acheter le bien seront examinés: leurs sources et les explications de l’acheteur sur la provenance du capital.

• Si la provenance de l’argent vient d’un compte de parent ou de tiers, ils demanderont “pourquoi le parent ou l’autre personne a payé pour vous” ?
• Si l’argent provient d’un virement depuis l’étranger, il faudra donner des explications très détaillées sur les sources de financement étrangères.
• Le fisc vérifiera si ces comptes sont déclarés en Israël ou dans le pays de résidence de l’acheteur de l’appartement. (Lorsque l’acheteur est un résident étranger).

Il convient de noter que les dispositions de cette section s’appliquent également aux entreprises et aux organisations à but non lucrative qui achètent des biens immobiliers et qu’elles seront également tenues de déclarer et d’expliquer leurs sources de financement.

Nous connaissons tous les montages financiers utilisant des caisses d’entraide (Gmah – גמ”ח) pour financer des acquisitions d’appartement.

Ce montage ne sera plus réalisable après le 1er Janvier 2019.

Si une entreprise achète de l’immobilier par le biais de prêts ou de paiements effectués directement par une tierce partie, elle devra expliquer la source de l’argent et expliquer pourquoi le paiement a été effectué par une autre personne.
En outre, comme on le sait, il n’existe aucune obligation de déclarer l’achat de biens immobiliers en fiducie (trust dont les bénéficiaires ne sont pas connus).

Néanmoins conformément à la nouvelle directive les sources de financements qui étaient dans le passé cachés seront en fait intégralement rapportées à l’Administration fiscales. Les trust ne seront plus un obstacle gênant pour les impôts, ils auront accès a toutes les données disponibles.

Vers une déclaration de patrimoine sur tout achat de biens immobiliers en Israel ?

Il convient de rappeler un des stratagèmes souvent pratiqué mais que le système fiscal en Israel est en train d’abolir. Ainsi parfois, l’évasion fiscale est pratiquée de sorte que Mr A acquiert un appartement et que Mr B le paie. Quand notre Mr A ne fait pas de déclaration sur ses revenus en Israel, parce qu’il n’exploite pas d’entreprise par exemple, il est peu probable qu’on lui aurait demandé par le passé des explications sur son patrimoine en Israel. (Et donc, qu’on ait pu remonter jusqu’à Mr B.).

Lire aussi : Qui doit faire sa déclaration de revenus en Israël ?

Avec l’application de la nouvelle directive, les Autorités fiscales israéliennes examineront avec précision le mode de paiement et demandera des détails et des explications sur :

• Pourquoi quelqu’un d’autre a-t-il payé pour vous ? »
• Pour qui êtes vous propriétaire du bien»,
• D’où proviennent les fonds ayant servi à l’achat du bien ?
• et plus encore;

Ainsi des gens honnêtes qui “rendaient service” risquent d’être très embêtés dans les prochains mois. Rappelons le dicton: “il n’y a plus d’amis au purgatoire”.

Conclusion : La nouvelle direction fiscale en Israel passe la vitesse supérieure.

Deux nouvelles directives des impôts en Israel vont rentrer en vigueur à partir du 1 Janvier 2019, à savoir:

• La limitation des paiements en espèces réduira dès lors les possibilités de paiement en espèces de manière générale. Cela réduira donc la possibilité d’introduire de l’argent non déclaré par le biais d’achats de biens immobiliers en Israel tels que des appartements et des bureaux.
• Explications sur les sources de financements pour l’achat de biens immobiliers en Israel.

Par conséquent, ne vous y trompez pas :

La nouvelle directive sur les explications à fournir sur les sources de financements ne doit pas être considérées comme une déclaration des moyens de paiement uniquement.

Voyez la plutôt comme une demande de rapport détaillée sur votre patrimoine.

Il s’agirait donc d’une façon contournée d’obliger tous les acheteurs à faire leur déclaration de patrimoine en Israel, sur tout le capital utilisé pour l’achat de l’appartement et ses moyens, tant en Israël qu’à l’étranger.

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Location d’appartement à court terme en Israel.

La Question : Comment sont imposés les revenus fonciers provenant d’une activité de location à court terme en Israel ?

J’ai un appartement de 80 M² situé à Tel Aviv. C’est un 4 pièces, avec 6 couchages disponibles.

J’ai récemment confié cet appartement à une agence immobilière pour la location sur du court terme.

L’agence va donc très prochainement commencer à publier mon appartement sur les sites de locations saisonnières suivants : Airbnb & Booking.com.

Plusieurs questions se posent :

• Comment faire pour déclarer les loyers que je vais percevoir ?
• Est-ce que les frais de l’agence de location peuvent être déduits ?
• De manière plus générale, quels frais peuvent être reconnus pour diminuer mon bénéfice fiscal en fin d’année ?
• Quel est le taux d’imposition sur ce type de revenus ? (Revenus fonciers commerciaux en Israel).
• Dois-je obligatoirement créer une société pour cette activité ?
  • Si oui, est-ce que l’appartement passe au nom de la société ou bien je reste le propriétaire “officiel” de mon appartement ?
  • Dans ce cas, est-ce que je vais devoir payer à nouveau le Mas Rehisha (taxe d’acquisition pour un bien immobilier en Israel) ?
• Dois-je également déclarer les loyers à la France ? Je précise, je suis toujours résident fiscal français.

Notre réponse : Louer son appartement à court terme en Israel est une activité commerciale à part entière.

La location d’appartements à court terme en Israel est un sujet “brulant” au sein de l’administration fiscale israélienne. En effet, les impôts en Israel veulent s’assurer que les revenus générés via cette activité de location soient bien déclarés par les propriétaires.

Nous allons répondre point par point à votre demande, en essayant d’aborder le maximum d’aspects possible.

Location d’appartements à court terme en Israel : Ouverture d’un dossier fiscal auprès de l’administration fiscale israélienne.

Afin de pouvoir déclarer les revenus générés par votre activité, vous devez ouvrir un dossier auprès des impôts en Israel. Il y a 2 organismes auprès desquels vous devez effectuer les démarches :

1 – Les impôts sur le revenu en Israel : Mas Ahnassa.

2 – Le Bureau de TVA : Maam.

Dans notre réponse, nous avons estimé que vous désirez déclarer les revenus perçus en votre nom propre et non par l’intermédiaire d’une société distincte. Nous détaillerons ce choix plus bas dans cet article.

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Ouverture auprès des impôts sur le revenu.

Vous allez avoir un dossier fiscal qui sera ouvert au Mas Ahnassa en Israel. Ce dossier vous permettra de pouvoir remettre une déclaration annuelle de revenus.

Dans cette déclaration, vous devrez déclarer les revenus gagnés via la location de l’appartement. Vous pourrez également déduire certaines dépenses nécessaires à cette activité commerciale.

Nous aborderons la liste des dépenses reconnues plus bas dans cet article.

Ouverture auprès du bureau de TVA.

Il faut également ouvrir une entité auprès du bureau de TVA en Israel.

Pour ce faire, vous avez 2 possibilités :

• Ossek Patour : C’est l’équivalent d’un auto entrepreneur.
• Ossek Mourché : Entreprise individuelle.

Propriétaire enregistré en tant qu’Ossek Patour (Auto-entrepreneur en Israel) :

• Il ne peut dépasser un chiffre d’affaires annuel de 99,003 Shekels d’encaissement de loyers par an (en 2018).
• Le Ossek Patour doit déclarer son chiffre d’affaire à la TVA (maam) une fois par an.
• Il doit déclarer son chiffre d’affaires au bureau des impôts (mas ahnassa) d’une manière régulière (généralement tous les 2 mois).
• Le Ossek Patour ne peut récupérer la TVA versée sur les dépenses professionnelles.
• Il doit remplir une déclaration fiscale annuelle sur ses revenus en Israel. (Formulaire 1301).

Propriétaire enregistré en tant qu’Ossek Mourché. (Entreprise individuelle en Israel) :

• Il n’a pas de limite dans son chiffre d’affaires annuel.
• Le Ossek Mourché doit déclarer son chiffre d’affaire à la TVA (maam) tous les mois ou tous les 2 mois (CA inférieur à 1 500 000 Nis).
• Il doit déclarer son chiffre d’affaires au bureau des impôts (mas ahnassa) d’une manière régulière (tous les 2 mois).
• Le Ossek Mourché peut récupérer la TVA versée dans le cadre des frais professionnels liés à son activité.
  • Par exemple sur :
    • Les honoraires de gestion versés à l’agence de location.
    • Les réparations et travaux.
    • Les honoraires comptables.
    • Les honoraires d’avocat ou d’agent immobilier.
    • Les dépenses courantes de l’appartement (Electricité, internet etc…).
• Il doit remplir une déclaration fiscale annuelle sur ses revenus en Israel.

Attention : Dans la majorité des cas, il n’est pas possible de récupérer la TVA versée lors de l’achat de l’appartement, auprès du promoteur par exemple.

Le taux d’imposition : Selon les tranches d’imposition progressives.

La méthode progressive.

En Israël, les impôts sur le revenu sont définis par la méthode que l’on appelle «  l’impôt progressif ».

La méthode progressive signifie que plus une personne va gagner d’argent, plus sa redevance fiscale sera élevée.

En effet, comme vous pouvez le constater dans le tableau ci-dessous, votre taux d’imposition augmente à mesure que votre revenu net imposable progresse.

Comment calculer le revenu net imposable ?

Afin de calculer votre revenu net imposable, vous devez prendre en compte toutes les entrées d’argent que vous avez eu dans l’année écoulée. Ceci constitue le montant de vos recettes annuelles.

Ensuite, nous déduisons de ces recettes les revenus exonérés, les pertes fiscales de l’année en cours ou des années précédentes, et certaines déductions autorisées par le code de l’imposition israélien.

Nous obtenons alors le “revenu net imposable”.

Les tranches fiscales.

Une fois que nous aurons obtenu votre revenu net imposable, ce dernier sera réparti en différents paliers.

Chaque palier sera soumis à un pourcentage d’imposition différent.

Ces paliers sont appelés « les tranches fiscales » et sont mis à jour chaque année par le gouvernement israélien, tel que vous pouvez le constater sur le lien suivant :

Tranches d’imposition en Israel.

Il est important de préciser que lorsqu’un bien immobilier est loué à court terme en Israël, les revenus sont considérés comme des revenus passifs si c’est une agence qui a la charge de l’administration du bien.

Les bénéfices provenant de revenus passifs sont taxés à partir de la tranche qui démarre à 31%. A l’exception d’une personne étant âgée de plus de 60 ans.

Dans ce cas de figure, le bénéfice reste imposable à partir du palier de 10%, et la tranche d’imposition augmentera progressivement en fonction des différents paliers.

Faut-il créer une société ou bien exercer avec une entreprise individuelle ?

Tout dépend de l’exploitation que vous souhaitez faire de votre appartement.

Si c’est une exploitation de location à court terme, et que le bien est déjà à votre nom, il vaut mieux créer une entreprise individuelle (Ossek Patour ou Ossek Mourché). Sauf cas exceptionnels dans lesquels il est préférable d’acheter le bien, et d’exploiter ce dernier via une SCI.

Si l’appartement ne vous appartient pas encore, il peut être intéressant de vérifier l’achat par l’intermédiaire d’une SCI.

Notre cabinet se spécialise dans les montages de dossier de ce type, n’hésitez pas à nous contacter.

Déclaration des loyers à l’administration française.

En tant que non résident fiscal israélien, vous devez nommer une personne responsable qui se portera garant de votre activité commerciale en Israel.

Cette personne doit être israélienne, et résident fiscal israélien.

Contactez nous pour connaitre les modalités d’ouverture et connaitre les risques encourus pour le garant.

Enfin, conformément à la convention fiscale entre la France et Israel, les revenus doivent être déclarés à la France. Toutefois, ces revenus ne seront imposés que dans le pays où se situe le bien. Soit, en Israel.

Conclusion : Louer son bien sur Airbnb en Israel est une activité lucrative…et commerciale.

Plusieurs  propriétaires mettent leur bien à la location sur Airbnb ou Booking. La rentabilité dégagée via ce canal est largement supérieure à la rentabilité des biens loués sur le long terme.

Toutefois, lesdits propriétaires sont dans le viseur du fisc israélien.

Il est primordial de bien s’entourer, afin de régulariser votre situation.

Dans la plupart des cas, vous économiserez de l’argent grâce à la TVA récupérée sur les dépenses professionnelles.

Au final : Vous gagnerez plus d’argent, pourrez déclarer vos revenus en toute tranquillité et dormir sur vos 2 oreilles. Sans aucune crainte de l’administration fiscale française ou israélienne.

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Obligation de déclarer l’origine des fonds dans les transactions immobilières.

L’administration fiscale israélienne oblige désormais les avocats de signaler les sources de financement dans les transactions immobilières notamment lors de l’achat d’un appartement en Israel.

Il faudra à présent faire une déclaration Online, qui donnera l’identité de l’acheteur (comme c’était le cas jusqu’à présent) mais également qui détaillera la provenance et la source des fonds propres ayant permis d’acheter le bien immobilier.

Cette obligation s’inscrit dans le cadre de la loi sur la minimisation de l’utilisation des espèces, qui rentrera en vigueur le 1er janvier 2019.

Elle comprend un certain nombre de restrictions, telles que l’interdiction d’effectuer toute transaction en espèces, de quelque nature que ce soit, si le montant global de l’opération dépasse 11 000 Shekels.

La loi stipule également que, dans toute transaction immobilière, y compris dans le logement résidentiel, la provenance des fonds doit être déclarée.

 Cette nouvelle loi, qui prendra effet à partir du 1er Janvier 2019, s’appliquera aux achats suivants (Liste non exhaustive) :

• appartements,
• terrains,
• magasins,
• bureaux,
• Locaux commerciaux, etc…

 Cette déclaration concernera tous les acheteurs. Qu’il s’agisse d’un primo accédant ou bien d’investisseurs chevronnés.

Le rapport doit être complété par toute la documentation pouvant indiquant la source de financement. (Preuves de virements de l’étranger, avis d’imposition etc…).

Shay Aharonovich, chef de la division des impôts fonciers de l’administration fiscale israélienne, a déclaré que, l’acheteur ne sachant pas toujours où il obtiendrait l’argent nécessaire à la transaction, il autorisera l’émission du rapport dans les six mois suivant la signature de la transaction. Une plateforme Internet doit être mis en place à cet effet dans les prochains jours.

“Comme à son habitude, l’administration fiscale laissera quelques mois pour s’habituer à la nouvelle loi.

Après quoi tout manquement à l’obligation de déclarer les ressources financières entraînera des amendes et pénalités importantes”, a déclaré Aharonovich.

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Conclusion

C’est donc un changement majeur dans l’approche des autorités fiscales en Israel vis-à-vis de l’utilisation et la circulation des espèces.

D’ici un mois, la provenance de chaque shekel investi dans l’immobilier en Israel devra être déclaré.

Cette premiere decision des autprites fiscales en Israel annoncent d’autres changements, encore plus drastiques a l’avenir.

Si vous possedez des biens immobiliers en Israel, il devient tres important de faire un tour d’horizon complet sur votre patrimoine en Israel. N’hesitez pas a nous contacter pour eviter les mauvaises surprises.

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Projet Pinouye – Binouye : Exonération d’impôt sur la plus value lors de la vente d’un appartement en Israel.

La Question : Exonération sur le Pinouye Binouye ?

Un contribuable possède un appartement en Israel, dans lequel il réside.

Il a acheté un autre appartement dans le cadre d’un projet de “Pinouye – Binouye”. (Evacuation-construction).

Selon l’entrepreneur du projet, la vente de l’appartement qui lui sera remis dans le cadre du projet sera à l’avenir exonérée de la taxe sur la plus value en cas de revente.

Et ce, même si le contribuable possède un autre appartement.

Est-ce vrai ? J’ai entendu dire qu’une personne possédant plus d’un appartement en Israel doit payer un impôt sur la plus value réalisée.

Y a-t-il une loi qui concerne la fiscalité pour un appartements reçu dans ce type de projet ? Qui de ce fait, viendrait exonérer les plus values réalisées ?

Merci pour votre réponse.

La Réponse :

Article 49.26 de la Loi sur la fiscalité immobilière (Plus value et acquisition). (ci-après «la loi») :

Un vendeur dans le cadre d’un projet de Pinouye Binouye sera exonéré sur la plus value réalisée dans le cadre du projet. En plus de toute autre exonération fiscale à laquelle il peut prétendre. Le droit à une telle exemption ne viendra pas diminuer ou annuler tout droit à une autre exonération fiscale potentielle.

Cet article est destiné à empêcher un éventuel préjudice à un résident dans un projet d’évacuation-construction, qui peut avoir utilisé l’exemption spéciale pour le permis de construire, et donc ne pas profiter de l’exemption pour un appartement résidentiel qui autoriserait le résident à vendre son nouvel appartement.

Grâce à cette directive, le législateur a cherché à encourager les projets d’évacuation-construction.

Afin que les locataires n’aient pas peur de conclure des accords de ce type avec des entrepreneurs.

Attention toutefois :

L’article 49.26 n’a pas pour objectif d’accorder au propriétaire de l’appartement une exonération à laquelle il ne pourrait prétendre.

Par exemple, si le propriétaire de deux appartements n’a plus droit à une exonération d’impôt sur la plus value des appartements. (Appartement unique, répondant à certains critères).

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